物业管理公司维权

维权是一个面的概念，而不是一个点的概念，与物业公司的关系只是一个点，把这个点扩大成面就会失之偏颇。实际上业主之间也有维权问题没有平等的协商机制，一部分业主就会侵害另一部分业主的权利。这也是红营不能理解蓝营的一个原因满腔热血投身物业

欠费，一个难以解决的痼疾！

案例：艰难的物业管理企业维权之路

北京城市开发集团亿方物业公司，在2003年对业主共进行了568起诉讼，涉案金额共计 635万元。到目前为止胜诉332件，涉及金额389万元；正在强制执行的有32件，涉及金额126 万元。据了解，在北京城市开发集团下属的三大物业公司，与业主发生诉讼的情况并不鲜见。为什么物业公司状告业主？为什么会有这么多起诉讼？这些诉讼 发生的原因，都是业主欠费。

北京城市开发集团亿方物业公司是管理北京市七个区、24片住宅小区的国有大型物业公 司，公司具有国家一级资质。在所管理的小区中，以普通商品房、经济适用房和危改小区为 主，从2000年至2003年辖区内业主欠企业费用达到3千多万元，平均每年欠费近1千万元。物 业管理企业作为微利企业，在如此大额的欠费面前已经难以维持自身的生存，所以企业运用 法律武器进行生存斗争，将业主告上法庭。

在这数千万元的欠费中，供暖费占70％，达2千万元以上，其余的30％是物业费欠费。 按照去年颁布的《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、 供热、通讯、有线电视等单位应当向终用户收取有关费用。为什么他们还在代收供暖费呢？

像许多老的物业管理公司一样，他们所管理的大多数是老旧小区，也就是过去的单位公 房。房改之后，虽然房屋产权成为个人所有，但供暖费一直是单位代缴，也一直是物业公司 代收。去年《物业管理条例》出台后，虽然有了规定，但在2003年供暖季到来之际，北京市 政府为保证全市按时供暖，仍旧维持现有的收费方式。

市场化的难题

这里面涉及到几个方面的问题，有的是业主观念上的问题，有的是由于政策改变引出的 问题。去年在供暖季到来之时，北京市的媒体多方报道过相关问题，有的媒体就尖锐的指 出，在任何情况下，“温饱”都是人们生活的基本要求，而保障广大人民群众的温饱，是 任何政府都必须努力承担的责任。所以解决冬季供暖问题，才成了远比一般经济问题为大的 社会问题、政治问题。

现在的问题是，与过去计划经济相配套而形成的庞大的供暖网络，却 成了阻碍供暖系统进入市场化经营的技术壁垒。在小以“楼”为单位进行统一供暖的系统 中，交了钱的与交不起钱或不交钱的住户被捆绑在一起，确实给供热企业带来无法解决的两 难：不供，则交了钱的住户权利受到侵害；供，则那些不交钱的住户就搭了“便车”，不但 企业利益受损，对交了钱的住户也不公平。

政府的职责

这两难局面靠企业自身力量又无法解决。这时，政府就有责任出面解决这一难 题。目前的两难，显然是因从计划经济向市场经济的转型而导致的。政府政策转变引发矛 盾，政府又没有相应的办法对原有的系统进行改造以适应新的政策，于是政府就只好为出现 的问题“埋单”，于情于理，也只能如此。与此可资对照的，是供水、供电系统。

这两个系统有着与供暖系统同样的公用性质，也属保障群众“温饱”需求的生活必需品。但由于其分 户供应、分户收费的系统改造相对方便、成本较低，于是迅速实现了市场化经营，政府也很 方便地从中脱身。政府该脱身时就脱身，符合建立市场经济的要求。但在供暖问题上，政府 不该脱身时硬要脱身，把政策转变带来的矛盾交给企业和用户去解决，看似符合市场经济的 原则，实际是政府未尽到应尽的责任。

企业的两难选择

物业管理企业的现实问题是生存问题，在政府不能马上解决的情况下只能通过法律去解 决了。但是，人们不禁要问，诉讼真能解决问题吗？亿方物业公司说，作为物业管理公司， 每天都是跟住户打交道，从心里讲也不愿意跟人家对簿公堂。而且每打一场官司都要耗费人 力物力财力，还要花时间。

但是权衡下来，不打官司更不行。现实是，通过诉讼收费已经成 为企业生存不可或缺的手段了。虽然单就一件案子看，就是几百元、上千元的事，但是欠账 太多了，一年就上千万元，三年下来积累了几千万元亏空。现在是市场经济，公司要在市场 中生存、发展，就必须要赢利，必须要把损失降到低，这是企业基本的生存法则。

物业公司与业主之间是平等的

亿方物业王维洪副总说：“过去我们对于物业管理企业维护自身的权益认识不够，觉得物 业管理是为业主服务的，总有低人一头的感觉。尤其是有的物业管理公司不够规范，服务不 到位，造成了一定的社会影响，好象只要物业公司与业主一产生矛盾，就是物业公司的错。 2003年《物业管理条例》的颁布，我们逐渐认识到物业公司与业主之间是平等的，公司的利 益与业主的利益同样应该受到保护。观念上的变化使我们对过去的欠帐问题有了新的思考， 于是想起要运用法律的武器来保护自身的合法权益 。”

后记

平心而论，一方面物业公司应该提高自身的素质，提高服务水平；同时作为服务对象的 业主也应该提高素质，建立市场经济下住房消费观念。物业企业之所以把业主告上法庭，是 希望通过诉诸法律的方式强化业主的守法意识，终达到物业公司与业主共同按法律办事， 更好的维护双方的合法权益。促进物业管理水平的进一步提高，业主也能住的安心舒心。