房管局与国土局未衔接 买房注意有房产证无土地证

在我国特殊的土地政策下，房管局和土地局未能得到无缝对接，特别是历史比较老的商品房，交易的时候常常会出现“有房产证无土地证”的装况，虽说有时候不影响，但是银行贷款方面问题较多。

房管部门与国土部门未衔接

上海财经大学法学院民商法学专家李宇认为，在民法理论中，通常将建筑物与其占用的土地视为一个物，土地为主物，建筑物为从物。“没有土地证，居住的房子就等于是‘空中楼阁’。”李宇做了一个形象的比喻。

 既然土地证如此重要，为何不将其列为交易过户的必备条件？

7月8日下午，记者采访了南昌市房管局市场管理处副处长刘胜银。他向记者证实，一直以来，南昌办理过户登记手续确实不需要提供土地证。

“南昌的房管部门与土地部门是分开的，所以我们一直没有进行衔接。”不过，刘胜银强调，基于土地证的重要性，南昌市房管局、南昌市工商局共同制定的《南昌市存量房买卖合同中》第十七条为空白条款，就是考虑买卖双方可以自行约定土地证等其他未尽事宜。记者问及将土地证排除房产交易之外是否妥当时，刘胜银则没有作出正面回应。

“在过户时是否需要‘两证’（土地证及房产证）齐全，不是我们的管辖范围。”7月12日，南昌市国土资源局地籍管理处处长张云美建议记者到房管部门咨询相关情况。该处另一名相关工作人员说，土地证在房产交易中的重要性毋庸置疑。至于为何在交易中没有落实“两证”，他们表示：“确实，两个主管部门在衔接上出现了问题。”

对此，江西明实律师事务所张海水律师认为，根据《城市房地产管理法》（2007年修正）第32条、38条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据“房地一体原则”，未依法登记领取权利证书的人不是所有权人，同样不得从事房地产的处分行为。

北京市大成(南昌)律师事务所刘行律师则认为，从现行的法律来看，没有哪条明确规定未取得土地证的房屋不能交易。他认为，上述关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，指的是实施房地产交易必须以卖方取得权属证书为前提，从中得不出“必须房、地两证齐备方可交易房屋”的结论。在刘行看来，既然没有明令禁止交易，即可认定房屋所有权人是否持有土地证并不影响房屋买卖，更不会导致合同无效。

案例：

市民王先生想用自己名下的一套房产进行抵押贷款,跑了5家银行却都因没有土地证未能获批。为了这个土地证,王先生开始了长达两个多月的奔波。

连跑五家银行 想贷款都不批

王先生想要买个门头房,但是手头的积蓄不够,就想着用自己名下位于经七路575号105室的一套商品房作抵押,贷款30万元。“我这套房子现在怎么也得值100万,我想着用这个抵押贷30万应该很容易,没想到可遇着大麻烦了,我是真没招了。”24日,王先生有些无奈地对记者说。

从今年7月份开始,王先生拿着房产证等相关手续到银行申请贷款,递交材料之后,满心期待地等银行放贷,没想到银行却没有批准他的贷款请求,原因是他要抵押的这套房子没有土地证。“我连跑了5家银行,每家银行都办了卡,递交了材料,现在,钱包里的银行卡攒了一摞了,贷款却办不下来,都是因为没有土地证。”

有关部门称 不影响个人权利

“我这个房子是买的二手房,原来属于一个教会,原房主已经找不到了,要想拿到土地证,我只能到国土局找了。”一开始,王先生把事情想得很简单。他联系了市国土局,被告知应该去槐荫区国土局查找土地证。王先生又联系了槐荫区国土局,工作人员查找之后却告诉他,他的这个房子没有土地证,这让王先生一下子傻了眼。

24日下午,记者又与王先生一起来到槐荫区国土局。根据王先生提供的地址,一名工作人员进行了查询,却没有找到登记记录。“经七路549号、585号各有登记记录,中间的这些门牌号都没有登记,你的这个575号也没有。”

该工作人员介绍说,不光是王先生这套房子,很多以前开发的老房子都没有土地证。因为这些房子当初开发的时候就没有取得土地手续,没有土地大证,像王先生这样的业主自然拿不到自己的土地证。国土局之前曾经进行过房产清理,但是土地登记不是强制性的,至于王先生的房屋开发商当时为啥没来登记,他也不清楚。

记者咨询了市国土局的相关工作人员,据介绍,类似王先生这样房屋没有土地证的情况,其个人权利应该是不受影响的,也就是说不会影响其抵押贷款。