广东物业管理新条例出台 涉及多个变化

编者按：2009年3月，新版《广东省物业管理条例》开始实施，新条例涉及业主大会、物业收费、车位使用等。新物管条例不仅为业主维权提供了法律依据，也为物业管理现状带来了多个变化。

变化一两成以上业主可申请成立业委会

现状

对许多小区来说，成立业主大会是一件难上加难的事情。广州的不少大型社区，如棠德花园、广州奥林匹克花园、恒骏花园、春兰花园等，都在成立业主大会或业主大会改选时出现过各种各样的纠纷，甚至曾引发流血事件。在不少小区中，业主大会和业主委员会存在着“成立难、运作难、监管难”的“三难”问题，令业主头疼，也影响着社会的安定团结。

新规：《条例》第十三条规定，20%以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在30日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

解读：据李卓章透露，其实早从2007年开始，广州市就已开始将业主大会成立的审批权下放到街道和乡镇人民政府，规定各小区成立业主大会需向当地街道或乡镇人民政府申请，接受地方政府的指导和监督，同时需向广州市房管局有关部门备案。新《条例》的正式实施，对众多筹备业主大会的小区来说将会起到良好的促进、引导作用。

变化二 小区公共场所收益归全体业主共有

现状

目前在广州的许多小区，物管公司除了收取物业管理费外，还通常会利用小区的各种公用设施创收。如电梯内的框架式广告、液晶电视广告，外墙广告费，还有小区停车场收费、小区会所等场地外租费用等，以往都被物管公司收入自己的口袋，从未向业主公布收支，更谈不上与业主共享。天河某小区业主周小姐则表示，“小区到处都有广告，租车位收入也不低，这些钱应该属于业主的，但物管公司却自己拿了，并从未公开究竟用到了哪，我们业主觉得真不爽！”因为不满物管公司把这些“外块”收入囊中，还有小区曾自发维权行动。

新规：《条例》第五十三条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。

解读:李卓章表示，鉴于目前广州各小区的物管公司大多都将公用设备设施收入据为己有，罕见实行财务公开透明，新物管条例正式实施后，将有可能会出现小区业主针对小区公用设备设施经营性收入的“维权潮”。

变化三 配套设施共享划为同一个物管区

现状

广州有许多的旧城区、城中村，也有许多早年的房改房，这些居民区在实施物业管理时经常会遇到区域划分上的问题，如有的物管公司为自身利益随意“分猪肉”，随意圈起几栋楼就自称是个小区，也不管公用配套设施、设备是否与其他的楼宇存在共享的情况，由此而引发各种纠纷。另外，还有的小区由于业主意见不同，同时出现两个业主大会或两家物管公司，给社区管理造成不少混乱。在曾出现过两家物管公司同时坐阵的翠湖山庄，提起当年两家物管公司的“打架”事件，业主叶女士至今仍心有余悸：“太可怕了，他们不但打架，还打烂了不少玻璃门窗，把小孩子都吓哭了！”

新规：《条例》第七条规定，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。

解读:李卓章指出，按新规定，一个小区只能有一个业主大会、一家物管公司。“物业配套设施设备共用”是划定“一个物业管理区域”的标准，如果设施设备能够分割、独立使用，就可以划定为不同的物业管理区域。另外，如对旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，规定“由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域”。如果相关主体对物业管理区域的划定有争议，则需“由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定”。

变化四 投票权一户一票

现状

尽管之前的物管条例已对业主投票权有过明确规定，但其中作为依据的“专有部分面积”、“建筑物总面积”，特别是“业主人数”该怎么计算，都产生过各种不同的理解，在计票时“公说公有理，婆说婆有理”，有大量房子没售出的发展商，在计票时通常以面积计票，令投票公平性大打折扣，一些小区还因此产生了纠纷。

新规：《条例》第二十二条规定，面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。

解读：李卓章指出，对于计票标准，新《条例》细化得非常详尽，按“一户一票”的精神，就算是建设单位还有大批未售出的房子，在投票时按“人”计时也只能算一“人”，也就是只算“一票”；在按面积计算时，也只能按其所有房子的套平均面积计算份额。也就是说，就算有1000套没卖出的房子，也只能按这1000套每套的平均面积，如100平方米来计算面积票数。

变化五 车位先满足业主才能外租

现状

由于前期规划上的不足，随着“有车一族”的快速增加，广州不少楼盘，特别是市中心的小区都面临着车位严重不足的问题。提起车位，海珠某楼盘业主杨先生就愤愤难平：“我们小区车位为4∶1，也就是说四户业主才有一个车位，但这里却几乎家家是有车族。发展商一早就将车位卖出去了，买家不少是外面的 客。而且小区附近没什么地方可停车，我要想停车，就得每月花上1000元去跟别人租，你说冤不冤啊？！”

新规：《条例》第五十四条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月；建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购个车位、车库。

解读：《条例》对如何“首先满足业主的需要”给予进一步明确，体现了几个精神：一是车位、车库先租后售；二是建设单位依法取得权属登记后才出售；三是车位、车库数量较少时，每户业主只能购个车位、车库，以体现公平性。

变化六 经利害关系人同意才能改房屋用途

现状

在广州有不少小区业主擅自将房屋改成商用的情况出现，业主们或出租给企业或开起店铺，甚至建成“房中房”；也有不少发展商或物管公司随意将架空层、绿化用地、小区会所等出租作商用赢利。天河六运小区业主陈先生曾向记者投诉：“我们楼上那家把原来的两房一厅一卫改成了四房四卫出租，有间卫生间就直接改在我家厨房上。他们防水没做好粪水下渗，我家厨房遭了殃，整天脏水嘀嘀嗒嗒地！”

新规：《条例》第五十三条规定，在物业管理区域内，不得违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；《条例》第五十五条规定，物业管理区域内禁止下列行为：（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（四）破坏或者擅自改变房屋外观。

解读:李卓章指出，对“住改商”和“”，新《条例》也没有武断地“一刀切”全面禁止，如果业主确实需要改变房屋用途，例如因下岗再就业需要将住房改为商铺的，可遵守法律、法规以及管理规约的规定，要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。特别重要的是，需在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，根据《物权法》的规定，先征得有利害关系业主，如楼上、楼下、左邻右舍等的同意。