房屋买卖过户纠纷日益增多 四宗常见案例分析

编者按：经济的快速发展，使得房屋买卖市场越来越活跃，而随之而来的过户纠纷也日益增多。一下就提出此类案件的主要几种类型，作为买卖双方解决纠纷的范例。

例一：甲购买乙与其妻子丙共有的房屋（产权证上产权人为乙），甲付清全部价款，乙将房屋及相关证照交付给甲，但双方未办理产权过户手续。后甲找到乙要求办理过户手续，乙已经去世，丙同意协助，但双方到房产部门后，房产部门称无法办理，需法院或者公证部门的确认才可办理。故甲将丙诉至法院，要求丙协助办理过户手续。

审理中，原、被告即甲与丙一同到场，甲手里持有房屋买卖协议，丙手里持有居委会出具的“乙、丙是夫妻关系，乙已于某年去世”的证明，双方对案件事实无任何争议，本院判决确认该房屋买卖协议合法有效，由被告协助原告办理房屋过户手续。此类案件双方对案件事实没有任何争议，原告持有协议，被告持有证明，笔者认为，该种情形在房产部门应该可以直接办理过户手续，不需要以诉讼形式起诉到法院。房屋产权登记的变更属于行政机关行政许可的范畴。

我国《行政许可法》第三十四条规定：“行政机关应当对申请人提交单申请材料进行审查。申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式，行政机关能够当场作出决定的，应当当场作出书面的行政许可决定。根据法定条件和程序，需要对申请材料的实质内容进行核实的，行政机关应当指派两名以上工作人员进行核查。”房产部门作为行政机关在行政许可过程中具有实质审查的权利和义务，不应将矛盾一律推出门外，这样不仅增加当事人诉累，还在一定程度上造成了审判资源的浪费。

例二：甲持有其与乙签订的房屋买卖协议和载明房屋产权人为乙的产权证，称其购买了乙的房屋，甲付清全部价款，乙将房屋及相关证照交付给甲，但双方未办理产权过户手续。现甲欲办理房屋产权过户手续，发现已经找不到乙，过户手续无法办理。所以甲诉至法院，要求乙协助甲办理房屋产权过户手续。

此类案件审理中，通常让甲提供乙下落不明的证明，然后采取公告送达的方式，最后缺席审理，判决确认该买卖协议合法有效，由乙协助甲办理房屋产权过户手续。所谓下落不明的证明，通常都是由被公告人户籍所在地的街道办事处、派出所、社区或者居委会等单位出具的载有“某某某系我辖区居民，现不在我辖区居住，一直联系不上”或者“某某某户籍在我辖区，现下落不明”等等字样。随着市场经济的不断发展，如今的人口流动极为频繁，很多人户籍还在原住所地，但实际上早已不在该处居住了，有可能去了外地，也有可能就在这个城市的另一个角落。

显然，该种证明是否能够真实的反映事实的真相是值得怀疑的。如果法院公告送达，显然，甲在报纸上看到该公告的几率微乎其微，案件最终将缺席判决，支持乙的诉讼请求。此种程序意义上的公告，不能排除甲伪造房屋买卖协议、故意隐瞒乙实际住址或者其与乙的其他纠纷等情形，而对于这些情形法院却无从得知，只能依照法律程序进行审理。则乙的合法权益很有可能受到侵犯，而法院则在这个侵权的案件中充当了“帮凶”的角色。所以，笔者认为，司法实践中，对于下落不明的证明，特别是此类案件中的下落不明证明，亟待统一和规范，应由特定的部门统一出具，且该部门要在一定范围内建立一种区域联网、信息共享机制，避免当事人实际上可以联系得上却被公告送达的情形发生。

例三：甲与乙系夫妻，其二人共有一幢房屋。2005年甲去世，其妻子乙独自居住于该房。2008年乙将该房出售给丙，丙付清全部房款，乙将该房屋及产权证照交付给丙。现二人在办理房屋产权过户手续时遇到麻烦，因产权证上的产权人为甲，而不是乙，所以无法办理产权过户手续。现丙将乙及乙的两个女儿起诉到法院，要求确认该房屋买卖协议合法有效，由乙及其女儿协助甲办理房屋产权过户手续。

此类案件审理中，首先得确定该房屋系夫妻共同财产，其中有一半属于甲的遗产发生继承，其次查明甲去世时有几个继承人，然后再审查各继承人对该遗产的态度，是主张还是放弃，由此确定乙是否是有权处分。显然，审理商事纠纷案件的法官要花很大气力审理继承关系，然后再确定该买卖协议的效力。有的法官的观点是让当事人先打继承纠纷，再打合同效力纠纷，即是两个法律关系，应该分开审理。但是笔者考虑到实践中各种纠纷的复杂性，此案中各继承人对该遗产均无异议，均表示放弃继承，且房子已经售予他人，任凭其中哪一个都不会起诉的。也只有急于办理房屋产权过户手续的丙会提起诉讼，所以该案也只能是继承与合同一并审理了。笔者认为，该类案件遗产继承方面的审理占较大的比重，是否由专门审理继承纠纷案件的民一庭审理更加适合。

案例四：甲有自有房屋一幢，后出售给乙，房款两清，但未办理房屋产权过户手续。乙居住几年后，又将该房出售给丙。现丙要求办理房屋产权过户手续，通过乙找到甲，但甲不予以配合，丙遂将甲、乙诉至法院，要求确认其与乙之间的房屋买卖协议合法有效，由二被告协助其办理产权过户手续。

此案的审理中有以下四种观点：一、根据合同的相对性，丙与乙之间有合同，但与甲之间没有任何合同，故其只能起诉乙，不能直接起诉甲。应驳回其对甲的起诉；二、甲将房屋卖给乙，双方认可，合同有效，乙将房屋卖给丙，双方认可，合同有效，依法判决确认两个协议均有效，由甲协助丙办理产权过户手续；三、甲与乙之间的房屋买卖合同合法有效，但未办理产权登记手续，物权未发生变动。乙将其尚不享有所有权的房屋出售给丙，属于无权处分，所以依法判决确认乙与丙之间的房屋买卖合同无效，驳回原告的诉讼请求；四、一个房屋买卖协议构成一个法律关系，甲和乙、乙和丙之间是两个法律关系，应先由乙起诉甲，让后办理过户手续后。再由丙起诉乙，再确认合同效力，再办理房屋产权过户手续，产权最终过户到丙的名下。