山西实行预售商品房买卖合同和现售分开

编者按：山西实行预售商品房买卖合同和现售商品房买卖合同分开处理。2012年12月27日，由住建部与国家工商总局共同起草修订完善的《示范文本（征求意见稿）》面向公众征求意见，这是继2010年9月、2011年3月两次向公众征求意见后，第三个完善修订的版本。

（来源：山西新闻网2013年1月5日讯）本报记者就新版《示范文本（征求意见稿）》，采访省城相关专业人士，他们认为其中最大的变化是包含预售和现售两大文本内容，而在2000年住建部与国家工商总局出台的 《示范文本》中，未对预售与现售商品房的买卖合同加以区分。而公众关注的楼盘公共配套设置交付要求、精装房装修标准、业主建筑物所有权归属等问题也均在新出炉的合同示范文本中得到体现。

预售房必须有预售证

此次出台的征求意见稿，包括《商品房买卖合同示范文本（预售）》和《商品房买卖合同示范文本（现售）》两个文本。

其中《商品房买卖合同示范文本（预售）》特别对预售房加以说明，即指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人（购房者），并由买受人支付定金或房价款的行为。所以，房地产开发企业销售预售房时，必须取得《商品房预售许可证》，预售房出卖人（开发商及代理商）在签订预售房买卖合同前，应当向买受人（购房者）出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。

而随着行业进步，现房销售已是行业发展方向。《商品房买卖合同示范文本（现售）》对商品房现售进行了说明，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

公共配套建成得有时间表

“小区配建了幼儿园、小学和中学，业主不用担心孩子入学难。标准体育馆、业主会所将在交房时开放，丰富业主生活的同时，给大家提供一个社交平台。”走入省城多个在售楼盘，生机盎然的花园、配套完备的公共设施、体贴入微的教育机构无疑是项目的最大卖点。然而，不少已收房业主却称，售楼处当年承诺的公共绿地、公共设施及教育机构多是卖房噱头，楼盘交房时这些配套不是未建成，就是建成品质规模与售楼承诺相差甚远。

为避免因楼盘公共设施配建不到位引发纷争，新出炉的《示范文本（征求意见稿）》将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表，明确写在合同中。

这当中包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医院幼儿园、学校、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度。如果开发商未按合同约定建设和交付公共配套设施的，应按买卖双方合同约定，给业主相应赔偿。项目的公共配套设施的交付条件和时间表，参照项目《建设工程规划许可证》内容为准。

所以，购房者在购买商品房前，不能仅听售楼人员对项目公共服务及配套设施配建介绍的一面之词，而要核对其项目《建设工程规划许可证》，看许可证内容中是否包括售楼人员所说的公共配套设施规划。另外，属于政府修建、不属于小区建设规划范围内的市政公共配套，比如市政道路、市政公园等，开发商仅以此作为卖点，并不承担未建成的违约责任。

另外，楼盘交房时必须保证水、电、气、暖接通，可以使用。通信电话、有线电视、宽带网络等线路铺设入户。

车库、会所不一定归业主所有

“小区的公共部位归全体业主所有，那小区的车库、会所等公共设施算不算全体业主所有？”针对社会广泛关注的业主对小区公共部位及建筑所有权的持有问题，新出炉的《示范文本（征求意见稿）》对小区建筑物区分所有权作了特别说明。

买受人(购房人)对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。另外，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归业主所有。

还有，该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房等也属于业主所有。

而小区内规划的独立车位和车库、会所等其它附属建筑、设施要看买卖双方的合同约定。北京中伦文德太原律师所张秋峰介绍，通常而言归业主所有的公共建筑和设施，其面积将计入业主的公摊面积内；而公共建筑和设施的所有权如归开发商，这部分面积不应计入业主的公摊面积内。

装修标准须纳入合同附件

“毒地板”、“精装门”……从2011年下半年起，国内众多一线房企不断爆出精装房质量不佳，精装工程偷工减料等新闻。而记者从省城楼市了解到，精装房屡出质量问题除了与精装房后缺失装修标准、开发商赶工期有关外，商品房买卖合同也很少对装修标准加以明示和约束。

在新版的《示范文本（征求意见稿）》中，商品房的装修标准被写在附件合同中。交付的商品房达不到约定装修标准的，买受人（购房者）有权要求出卖人（开发商或代理销售商）就未达标准部分重新装修。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。

同时，买卖双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，全部进行了约定。比如，建筑外墙、起居室内墙和顶棚是用瓷砖、涂料、玻璃幕墙还是其它材料，全都明确在合同中，并写明装修违约责任。厨房、卫生间的地面、墙面、洁具厨具的材料、品牌、规格，电梯、门窗和管道的品牌、规格、型号都要明确说明。

另外，征求意见稿还对商品房交房的保修范围、保修期限和保修责任；前期物业管理；出卖人（开发商及代理商）关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况等易出现纠纷的问题，在合同附件中作出明确说明。