昆山房价涨幅太快 卖方反悔购房者该咋办？

近期，昆山房价猛涨，购房者在现行的买房压力下，还要承担巨大的损失。房屋价格“水涨船高”，卖方回头就违约，这种情况下，购房者该怎么办？近期，熊先生在昆山买房的时候就碰到了这个问题，让我们来看一下法官的处理结果。另外，购房指南教你如何预防卖方违约。

案例：熊先生在昆山买房遭违约

2016年5月23日，熊先生在昆山张浦看中了一套房屋，与卖方吴女士签订了商品房买卖合同，以170万元的总房价成交，并支付了5万元定金和首付款88万元。然而到了合同上约定的交易日期，熊先生却联系不到吴女士，无法去交易中心办理过户。后来吴女士打电话给熊先生说房屋大幅涨价，表示可以退还首付和定金，但是房子不卖了。这下熊先生可不愿意了，他将吴女士起诉至法院，请求判决继续履行合同，要求吴女士配合办理过户手续。

卖方：在等待交易的这段时间内，吴女士了解到房子价格近期可能再涨50万元左右，她觉得现在卖掉就亏了，于是决定毁约。

法院向吴女士释明，我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该房屋买卖合同不存在法定解除的理由，即使熊先生同意解除，吴女士也要向熊先生返还双倍定金并支付违约金。熊先生也表示，房屋的确有涨价，他愿意在原房价基础上加价5万元完成交易。后双方就该方案协商达成一致。

法官点评：

随着房价不断上涨，卖方违约的情况层出不穷。作为买方，该如何维护自己的合法权益呢？

一、要求继续履行合同。如果双方签订的房屋买卖合同系真实意思表示，双方均应履行自己的义务，在房屋不存在合同解除的法定情形时，买方可以要求继续履行合同。

二、要求卖方支付违约金并解除合同，双方在签订房屋买卖合同时，买方可在合同中约定违约条款，在卖方不同意继续履行合同时，要求解除合同并要求对方支付违约金，维护买家的权益。

哪些方法能避免这种情况发生？

目前，昆山市房价上涨迅速，很多卖方都会有违约的想法，想要预防买家违约，购房者只能在定金、违约金以及违约期限上做文章。

1、定金

一般在签订合同时，都会要求买家交一定金额的定金，常见的就是几万元。由于数额较少，一旦买方预期房价下降幅度大于定金，肯定会有违约的冲动。于是在这个政策微妙时期，尽量加大定金的比例，按照法律规定高可以达到房价的20%。

2、违约金

因为一旦出现违约，到底是要定金还是违约金，这是由卖方说了算的，所以约定较高的违约金，一方面对于买方来说有阻吓作用，另一方面也有可能获得更高的赔偿，常见约定的违约金是房价的20%。虽然这样的约定并不一定能获得法院的支持，毕竟法院会从卖方实际损失的角度给予裁量，但在现实的案例中也有成功获得房价20%赔偿的先例，所以这样约定对于卖方来说只有利没有弊。

3、约定明确的违约期限

购房者对“什么时候交首期款”、“什么时候去申请按揭等时间”等，都要非常详细地列明，从而预防买家无限期地拖延时间。当然还有一种可能的情况就是买方会以签订了阴阳合同不合法为由，要求按成交价过户并按法律规定各自承担税费，以此要挟卖方。此时卖方一定要在合同中明确约定税费由买方承担，由此规避风险。

（案例来源：姑苏晚报）