买房的付款方式不同 房产投资回报率也不同!

网传中国留学生在温哥华炒房，一套赚了近600万人民币。或者可以说，辛苦工作一辈子，不如卖一套房子赚得多。而对青岛的购房者来说，打算投资二手房，先得算清楚入市买二手房能不能赚钱？一年能赚多少钱？

你的房产投资回报率决定赚多少

对不少购房者来说，房产投资回报率是一个陌生又专业的概念。简单点说，投资回报率是在一定周期内，投资所获得的现金收入占投入现金的比例，即资金投资后收益的利率是多少。

根据不同买房付款方式，有3种房产投资回报率的算法：

1、全款购买，计算现金投资回报率；

2、全款购买，增值投资回报率；

3、首付30%，还房贷的情况下，计算现金投资回报率和增值投资回报率。

下面以青岛二手房为例，2016年8月的参考均价为14428元/平，月均租金为1883.24元。用以上数据，算出青岛一套80平房子，不同投资的回报率。

1、全款购买，现金投资回报率

年租金总收入=房租收入+租金投资收入=1883.24*12=22598.88元/年。

现金投资回报率=22598.88÷（14428*80）=1.96%。

计算得知，全款买房的投资回报率1.96%低于2016年青岛银行一年定期存款利率2.1%。所以，在青岛用115万买一套二手房子出租不如存入银行赚钱。

2、全款购买，增值投资回报率

截至目前，国家统计局未发布8月份70城房价数据，暂以7月数据为标准，青岛房价同比上涨4.4%，假设未来一年青岛房价仍保持同样的增长速度。那么，这套房的一年增值收入=1154240（1442880）*4.4%=50786.56元。

投资回报率=（租金净收入+增值收入）÷投入资金=（22598.88+50786.56）÷1154240=6.36%。

综合现金投资回报率和增值投资回报率，投资115万在青岛买一套二手房，一年的投资回报率高于银行定期存款。但是，这套房的增值收入部分只有当卖房变现的时候才能得到实际的现金收益。

3、 首付30%，还房贷的情况

这套115万的房子，首付30%的话，需要支付34.5万，贷款80.5万。按照分期付款30年的商业贷款利率（85折）4.17%，采用等额本息的还款方式，每月还贷3936.97元，一年支出47243.64元，其中利息约1692.61元、本金为2244.36元。

1） 现金投资回报率

一年的现金收入包括年租金22598.88元、年支付银行贷款47243.64元、年支付利息20311.32元、首付34.5万。

现金投资回报率=（租金收入-付息费用）÷(首付款+一年本金)=(22598.88-20311.32) ÷(345000+26932.32) =0.62%。

2）增值投资回报率

假设这套房未来一年的增值仍是4.4%，那么增值收入是1154240（1442880）*4.4%=50786.56元 。

增值投资回报率=(增值收入-付息费用) ÷(首付金额+一年本金)=( 50786.56-20311.32)÷(345000+26932.32)=8.19%。

由此可见，以一年时间为限，在青岛贷款买二手房的投资回报率高于全款买房。同时，提醒广大购房者，上述数据是根据投资回报率算出的。而房子增值的部分，需要卖房后才能拿到投资收益。投资买房还是谨慎计算的好。