什么是容积率得房率,有什么影响?

 什么是容积率得房率,有什么影响?容积率概述,容积率指的是一个小区总的建筑面积和用地面积的比率。对于发展商来说,容积率的多少决定着地价成本在房屋中所占的比例,而对于住户来说,容积率的多少直接关系到居住的舒适度。一个比较好的居住小区,一般高点的住宅楼容积率不超过5,多层的住宅一般不超过2,绿地率的一般不少于30%。但是由于有土地成本的相关限制,并不是的项目都能做到这些。

 容积率简介,容积率:项目用地的范围内总的建筑面积和项目总的用地面积的比值。

 容积率计算公式:

 容积率=总建筑面积÷总用地面积

 当建筑物的层次高多过8米时,在计算容积率的时候这层建筑面积应该加倍计算。

 容积率越高,居民舒适度就越低,反之则舒适度越高。

 绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

 什么是容积率得房率,有什么影响?容积率特性

 (一)容积率特性:容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。

 (二)容积率特性:容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。

 (三)容积率特性:容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。

 房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

 因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

 (四)容积率特性:容积率存在客观上的合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的合理值。

 什么是容积率得房率,有什么影响?容积率社会影响,对地价的影响

 我们都知道影响地价的因素很多,虽然各因素影响地价的途径各不相同,但其作用机制可抽象概括为两个方面:一是通过影响土地 来影响地价,二是通过影响土地供求关系影响地价。 机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量,市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动,决定了土地供给的经济剩余量的分配,使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律,同时受 机制和市场供求关系的作用,总体说来,区位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划控制愈严格,容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面:

 (—)需要遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下,土地纯 会随着土地的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地,容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在:在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时,土地 达到大,土地价格也达到高,此时的容积率为经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地 开始下降,地价也随之开始下降。如(图一),MC为单方造价,MR为单方售价,某一容积率L时的地价是该容积率下的总 (DCGF面积)减掉者资本、劳力的正常利润,剩余部分即为地价。当容积率等于M时,单方造价等于单方售价,土地开发的边际 为0,总 (DCNF面积)达到大,地价达到高,M为佳容积率。超过这个容积率,地价开始向反方向变化,随容积率提高而下降。

 (二)需要容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先,城市规模大,土地集约化利用程度高,地价总体水平高,楼面地价占房屋单方开发成本比例高,通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显,而小城市土地集约化利用程度低,地价总体水平低,房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响,通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显,而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价;另外,大城市有比较系统的城市规划资料,土地开发受规划控制比较严,而小城市规划控制一般不严格,容积率的确定往往具有随意性,许多地方没有容积率这个指标限制,或有,但控制不严,而且有的地方政府为树城市形象,往往鼓励建筑物向空中发展,愈高愈好,容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以,城市规模愈大,容积率对地价的影响愈明显,地价随容积率的变化幅度愈大。

 (三)需要容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城 区位条件优越,土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域,是城市边缘区,者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地 机制作用下的地价随容积率的变化规律;而在其他地区则随着土地利用 、土地需求量及其稀缺程度降低,容积率对地价的作用程度随之下降。因此,容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从向外围逐渐减弱。

 (四)需要容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应敏感,只能布局在少量区位条件优越的沿路区域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出,容易形成卖方市场,众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来,归土地者;住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱,但比工业用地强;工业用地一般分布在城市外围,不但受区位条件影响不敏感,而且受工艺流程的制约,在很多情况下没有容积率的限制。因此,在同一城市中,容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

 什么是容积率得房率,有什么影响?容积率对生活的影响

 1、人口密度:

 影响:高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口,终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外,高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化,所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。

 2、内部规划问题:

 影响:由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求,小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少,从而影响居住区内的生活环境与品质。另外,楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作,也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。

 3、安防问题:

 影响:由于居住密度大,所以出入的人会较多,外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要),不仅要加大监控设备的密度,而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。