房产中介乱象频出 购房者如何寻找满意真实房源

上海近期针对房地产中介行业开展执法检查。二手房中介普遍存在虚假广告、散播谣言、哄抬房价等乱象。部分中介还利用垄断地位，直接或通过其他名目变相提高中介佣金。

目前多地已经针对中介乱象开展了专项整顿。虽然中介存在种种乱象，但由于绝大多数房源掌握在中介手里，买二手房仍然只能通过中介来完成。我们怎么才能找到满意的真实房源呢？

我们梳理了完整的二手房买房流程（含贷款）：

通过网络或门店寻找目标房源信息→实地看房，确定买房意向→核实房源产权，买卖双方商讨合同具体内容→支付首付，办理房贷→房屋产权过户→领取房产证、按月还贷。

下面我们从这几个步骤来梳理完整的买房流程：

一、通过一些大型房产网站和门店寻找房源

现在买二手房，不通过中介几乎不可能，挑选中介，尽可能选择品牌大的中介，事先问清楚中介收费和服务内容，这个很重要。另外还须确认中介佣金支付时间，购房者可以要求签合同时支付部分佣金，完成过户后再支付剩余部分。避免中介拿钱后不管事，还有，记得索要票据。

二、考察房源

1、房源物理情况

要考察房屋户型、结构、采光、朝向等情况，这其中我们建议购房者重点关注下水道是否堵塞和墙面是否渗水。

2、周边状况

考察交通、生活配套、绿化、噪音等情况。

三、核实房源产权情况

1、检查房产证

如果没有房产证，直接跳过就可以了。除非是非常中意的房产，你可以要求房主把房产证赎回，不然就忽略吧。对于有房产证的房子，你得看清楚房主是谁，将房主姓名、身份证和本人一一对应。很多房屋存在共有产权人，如夫妻共有，母子共有等，这种情况你需要和全部产权人签买卖合同，只和其中某一个签合同是无效的（除非他拿到了经公证过全部产权人代理授权书）。

剩下就是核实房屋贷款情况，有的房子正处于还贷期，房产证被抵押给银行，有的给业主发的房产证上面有“抵押”字样，这些都要核实清楚。

2、土地证

土地证越来越重要，温州鹿城土地到期问题给我们敲了警钟，现在还没有明确的法律规定土地续期问题，我们尽可能选择土地年限较长的房源。等待土地续期具体措施出台。

3、核实房源信息

一些便宜的房源往往存在一些瑕疵。我们应该去房管部门核实房源信息，看看房子是否是普通商品房，一些房改房、保障房等特殊房源上市会受到限制，如果碰到这类房源应了解这些房源上市的条件，是否会增加购房成本。

4、看房源是否正出租

按照合同订立先后顺序，房源如果正在出租，卖家将房源出售，是无权要求租户搬出的。

四、交易

二手房交易前，需要看清楚房屋物业费、水费、电费、燃气费等生活费用，可要求卖家提供相应结清单据。
另外，很多人买房为了孩子读书，能不能上户口很重要，如果已经提前迁出那好了，如果在房子交易完成了才办理过户，则一定要与卖家就过户时间和过户费用达成书面协议。二手房交易费用比较多，买家主要负责契税。

签合同时大多使用房管局提供的二手房交易制式合同，购房者的特殊要求要通过合同附件的形式补充进来。
关于交房条件，购房者应要求卖房者达到相应的交房条件，比如房屋清理干净，结清全部居住费用。

后房屋过户署名问题，尽可能一次写上，房子加名挺麻烦的。

这些都确定完了，就剩下明确违约责任了。合同中，每个时间必须明确到具体日期，全部的义务都要注明相应的违约责任。

附：二手房交易中介一些灰色收入

“垫资费”：一些中介通过做高评估价的方式帮助购房者套取“首付”，并收取一定比例的“垫资费”。

“低评费”：与上面相反，这种方式通过做低房屋估值，以降低交易税费，实际成交价要高于评估价。中介在“低评费”方面的收入通常是每单几千至几万元。

“工本费”：一些购房者没有购房资格，或者为了享受首套房的贷款利率，中介怂恿购房者办理“假离婚”，对于不愿办理的购房者，还可提供假“离婚证”和“户口本”，并收取几百元的“工本费”。