说好的70年为何“缩水”？产权到期怎么办？

在大家的印象中，购买房屋的“产权”多数都是70年，现如今温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注，今天我们再次探讨一下，说好的“70年”却“缩水”为哪般？房产的土地使用权到期该怎么办？

首先：“70年”是怎么来的？

国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。

说好的70年为何“缩水”？

在这里，我们首先要明确，房屋权和土地使用权不同。

房屋权，即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制；

而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地高使用年限是70年。

我国的绝大部分住宅用地使用年限都是70年，距离到期还有四五十年。之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，理由大概有三类：

1、在政策范围内调整

上世纪90年代，土地出让政策开始执行时，以居住用地高年限70年为前提，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。代表城市：温州。

2、方便管理和处置

多数房地产开发以商业和住宅混合类型为主，若同一项目按商业、住宅各自不同的高出让年限来算，会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。代表城市：重庆。

3、先试先行地区历史 问题

代表城市深圳，作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，深圳于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。

该规定 规定通过划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年限，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。

深圳市早一批通过划拨方式取得的经营性用地——20年使用权陆续到期，集中出现了国有土地使用权期满的问题。

住宅用地使用权到期该怎么办？

目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法 百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

也有人担心，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。

而且，因为土地使用期限规定20年和70年，所付的出让金是不一样的，政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的，提议补交差价。

70年土地使用权到期的房产又该如何续期？有偿还是无偿？有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得 性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

针对物权法规定并不详尽的现实，通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。