二手房如何进行估价 评估报告怎么写

在进行二手房买卖时,如果需要进行贷款的话,则需要对房屋进行评估,根据房屋的估价来决定贷款的数额。那么如何对于二手房进行估价呢,在估价时又需要注意哪些事项呢?

一、如何自行的对二手房来进行简单的估价

对于普通购房者们来说,如果是仅希望做一个简单的价格的评估,不妨要分两步走。

步,需要确定一个评估的基准。在开始进行评估前,购房者不妨要多收集几个在近期发生的、地段相类似、建筑结构也相近的交易,以此对整个市场行情可以有个大致的了解。能够将此作为评估基准的相关数据,必须是个现实的成交的价格。

第二步,结合评估的基准、具体房产的情况,对有意向的房产的估价。具体的估价主要是考虑到以下三方面的因素对于价格的影响。

1.房屋因素

房屋在竣工后即进入了折旧期,按照理论的折旧率,混合等结构的房屋的折旧期限大约为50年,每年折旧率大约为2%;另外旧房子的套型比较落后、功能陈旧,这和新建的商品房无法进行相比,“三小”的套型(小厅、小厨、小卫)需要扣减10%。此外,楼层对于价格也会产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层为+3%,若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。

2.环境因素

环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,省、市重点中区的为+15%。

3.心理因素

如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,心理因素为-8%。

二、二手房定价因素

在二手房价格的测算上,要抓住以下三大因素:

房屋因素

房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率,混合一等结构房屋的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。其次,一般旧房的套型落后,使用不便,功能陈旧,在这方面是无法和新建商品房相比的。此外,朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响。

环境因素

环境因素比较复杂,既有自然环境,也有社会环境,既有大环境,也有小环境,在同一地段,旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有些地区适合经商,有的地区则适宜居住。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中区,都会对房屋价格产生较大的影响。

心理因素

心理因素如果不是在价格上有较大的诱惑力或其他特殊需要,人们是不愿意买旧房居住的,新、旧房价格相差不大,人们对买旧房的心理障碍就无法逾越。

综上所述,我们试着这样来测算二手房价格,以同地区商品房价格为基准:

1.房屋因素

(1)折旧:年折旧-2%

(2)套型:“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%

(3)楼层:2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另-5%

(4)朝向:无朝南外门窗-5%

2.环境因素

(1)无物业管理-5%

(2)非独立封闭小区-5%

(3)有省、市重点区+15%

3.心理因素:-8%

现在我们举一个实例来验证一下。

房屋坐落:某小区套住宅,建筑面积51平方米。土地级别:二级地区。

房屋结构:混合一等

套型:“三小”套型-10%

建筑年代:1988年,折旧期12年-(12×2%)=-24%

楼层:共七层,此房位于二楼-3%

朝向:南北

物业管理:非小区、无物业管理-10%

:重点中+15%

心理因素:-8%

当地商品房价格为:4500元/平方米

4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%-4500×15%=2700(元/平方米)。因此,此房的实际成交价格为14万元整,每平方米为2745元。

二手房的估计受到多种因素的影响,其中既包括房子的年龄也包括房子的户型。这些均会影响房子的居住体验,所以也会影响房子的价格。