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[摘要]房产涨价=资产涨势？这是个伪命题！
没有买房的人看着房价上涨自然是骂声一片，但是买了房的人看见房价上涨真的就值得开心么？
房产涨价=资产回报？这是个伪命题！
一线城市及部分重点二线城市的地价、房价在上涨，从某些角度看，买房越来越不划算。就算它比股市安全，过去创造种种奇迹，但未来房产回报一定会回归平常，你会发现仅仅是抵御了通胀而已。
然而，大多数人仍喜欢活在无法用金钱量化的“暗爽”中，而不是清醒地看看。其实，对于买房而言，如果只寄希望于房产回报获得差价，必然不是安全的，需要关注的还有现金流和杠杆的使用。
从长期来看，银行贷款使用接近免费。即使有能力付全款的人也要尽量使用杠杆。剩下的钱拿去做理财，当下无风险套利可达4%左右（房贷利率5%左右，一些信托、P2P理财达到10%左右）。
而用银行借贷换来源源不断的租金现金流，远比单纯等待房价上涨更可靠。长期来看，租金决定了房屋的价值。机构们在收购大型物业时，首要看重的也是租金回报。如果没有在合适的时机变现进行再出手，你很难说已经成功获利。
当然，也有人认为，当下银行不景气，再加上通货膨胀，存进去的钱表面上赚点利息其实是亏损的。股市风险太大，还是房子靠谱，不如想趁着楼市大好的情形下“炒房”。而且，一线城市房价连夜涨，先买即先赚！然而，谁也没想到，其实这是一个圈套。
请看下图：
话说富人A发现中国经济不行了，移民到国外，将资产也转移到国外。他把自己的豪宅卖了变现1000万。这一卖对富人而言是变现，却把整个房价炒了起来。外企高管将自己的房子以600万价格卖出，加上卖股获得400万盘下了富人卖出的豪宅。个体户C将自己一般的住宅房以400万的价格卖出，再贷款200万，买下了高管600万的中档住宅。职场新人D没什么收入，只能靠父母提供的200万，再贷款200万，拿下了C卖出的房子，从此背上了200万的债。
环环相扣，不知不觉落入圈套中。这张图其实是在告诉我们房价为什么上涨。如果现在买房，就等于接下了前一个人扔的锅。恭喜你，成为“背锅”人之一。
关于房价上涨和楼市还有哪些谎言，购房指南今天一一为您识破。
谎言1、一线城市房价多少钱都合理
当年租金和售价之间的距离，远比现在要近。房价租售比是指房价和月租金的比值，国际上通用的合理租售比值为：旧公寓大楼是120倍，新公寓是140倍，独立的别墅或连体镇屋是160倍。
如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，一旦超出这个比值，说明房价被高估。而北京很多住宅目前的租售比普遍超过500倍，甚至有高达800倍的。即使再贵也有人买，让人们相信北京的高房价是有道理、有支撑的。
而价格终将会向价值回归。唯有租金的上涨速度始终比房价上涨得快，租售比才能越来越接近。当年也没有限购、限贷，可以大化地用银行的资金杠杆。
谎言2、周边楼盘定价高就是房产回报了
人们会庆幸，五环的地价都卖5万/平方米了，那某某地的房子至少可以卖到xx万。大多数人计算自己所拥有的房产回报时，并不是以实际买卖成交价格来计算，而是以周边某些新楼盘的定价，或者是小区内不久前卖出的某套房来计算。真相却是，过去数年来房屋的内在价值变化不大，只是货币贬值了，需要用更高的价格来购房。
谎言3、房价暴涨是刚需推动，借需失衡
所谓刚需是相对于弹性需求而言，人口流入和新家庭的组建（结婚）是刚需的两个主要组成部分。以北京为例，2004-2010年间，北京的常住人口余额增加了469万人，增幅约31.4%，人口规模显著提升；而年均登记结婚对数则居于12-18万对之间，无异常增高。
同期的供给端，北京大力发展房地产业，实有住宅建筑面积从2004年末的26120万平方米提高至2010年末的38454平方米，增幅47.2%。期间北京市区的平均房价从不足5000元/平米上涨至超过3万元/平米，上涨超过6倍。
总体来看，2004-2010年北京新增供给能满足所谓“刚需”的提高，数据不支持供需失衡导致房价暴涨6倍的解释。
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