等额本息还款法坑?其实银行也没占到便宜!

2017/01/14 07:30:00来源:房天下 浏览量(10983)

[摘要] 贷款买房主要了解五个问题,分别是首付比例、贷款利率、贷款额度、首二套房认定标准、还款方式。

对于刚需来说,在高房价下如何利用贷款来圆自己的住房梦显得十分重要。无论如何,算好购房成本才算是迈出了买房的坚实一步。对于新手来说,贷款买房主要了解五个问题,分别是首付比例贷款利率、贷款额度、首/二套房认定标准、还款方式。

首付比例

去年2月份,20%首付开始执行,不过随后几个热门城市房J开始抬头,首付比例开始上调。

首套房方面,目前在热门城市中,北京和上海均为35%,其他城市为30%,三四线城市主要是20%。。

二套房方面,首付一般是30%,部分城市是50%和70%,苏州和南京则达到了创纪录的80%。

需要指出的是,目前各商业银行可以根据市场情况自主确定首付比例购房者应该有足够的心理准备,特别是房价涨幅过快的城市,首付可能比政策标准略高。

房贷利率

目前五年期以上基准利率是4.9%,一般首套房都有一定的利率折扣,在去年上半年,一度出现了7折的优惠,但目前各家银行都收紧了利率折扣力度,个别城市仍存在8折利率优惠,但门槛校高,刚需基本上无望获得。

值得注意的是,2017年元旦之后,部分城市开始执行低9折利率优惠政策,北京目前已经执行。预计后期会有更多城市执行低9折优惠。

首/二套房认定

首套房和二套房的认定,主要影响的是贷款额度和利率水平。我们经常听到“认房不认贷”、“认贷不认房”“认贷又认房”,说的就是对首套房二套房的一种描述。

认房不认贷:不考虑贷款因素,只考虑购房者现在名下有没有房子,如果有房,执行二套房贷款标准,如果没有房,执行首套房贷款标准。

认贷不认房:不考虑住房因素,只要你贷款还清了,再买房也执售二套房贷款标准,如果没还清贷款,就执行二套房贷款标准。

认房又认贷:在严格限购城市,判断是否执行二套房贷款标准,需要同时考察房产和贷款。

比如北京,上海、深圳、苏州、南京、合肥等城市,如果名下有一套房,无论贷款是否还清,都执行二套房贷款标准。首付相应提高,贷款也在基准利率的基础上上浮10%。

贷款额度

贷款额度对购房者来说很重要,很多人因为贷款额度不足,而不得不主动提高首付,享受不到政策给予首套房的照顾。

对于新手购房者来说,影响贷款额度的因素通常有首付比例购房者还款能力、征信情况、房龄(二手房)、房屋评估值(二手房)等。

购房者需要关注的是还款能力,月供一般不能超过月收入的50%。房龄超过10年以上的二手房贷款额度有可能缩水,这些都要和银行沟通。

还款方式

还款方式目前基本上就是等额本金和等额本息了,且等额本息更为流行。

以20年贷款为例,

等额本金就是将本金平均划分240份,然后每期的还款额为(当期本金+剩余本金产生的利息),随着时间的推移,利息越来越少,所以你会发现等额本金的月还款额是逐月递减的,初期还款压力大,后期压力小。

等额本息的优点是压力平均,每个月的还款额完全一直,月还款额度中利息刚开始占大头,本金占小部分,随着时间的推移,本金比例上升,利息比例下降。

虽然等额本息还款法利息成本更高,但并不存在银行在哪种方式上更占便宜之说。因为两种还款方式利息计算方式完全一致:利息=借款额*利率*借款时间。

两种还款方式只存在适不适合的问题,没有优劣之分。一般来看,等额本金前期压力大,适合高收入者;等额本息压力平均,适合刚需。

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