打算入手二手房？你该注意这个方面！

看着一栋栋外墙斑驳沧桑的老房子,心里又不免打起鼓——这些房子,房龄几许?买这样的“高龄”二手房,利弊如何?

当然,单从经济因素讲,房龄高的老房子,价格一般也相对低廉。不少人会有比较乐观的想法,想着买个老房子,先图过渡,后博拆迁,一举两得。殊不知,这种博彩心理的投资,其实未必合算。

首先,何时拆迁谁也难定,房龄10年以上的旧房子,各方面的“古旧落伍”都很明显。越老越不易出手,升值空间就越窄,久之甚至会贬值。业内人士表示,按照我国现行法律,土地使用权只有70年的期限。如果实际房龄较大,买房人使用的年限将可能缩减。

另外,房龄和房屋的有效使用年限有着密切关系。房龄越大,那房屋损坏程度越高,因此相应地会产生一定的房屋维修费用,从而增加了物业的维护成本,这种风险也往往由买房人来承担。

而且,房龄较长的二手房,还将面临难以申请银行贷款的风险。二手房是按照评估价来计算贷款额的。一般房屋年限越长,评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时,贷款成数一般还会随着房龄增大而相对降低,贷款年限也是如此。

房龄增长和使用年限是成反比的,而与修缮维护费用成正比,种种因素都将增大持有成本。随着受损程度,还可能存在安全隐患。而那种接近20年房龄的,到时想出售银行是否愿意放贷都是个问题。

一、如何查房龄？

1、到房产管理部门查档

是判断房龄较稳妥的查询方式，可以查到准确的房龄信息。这个需要房主配合，带上房本和身份证等相关资料进行查询。

2、多问问该小区的业主、物业工作人员或者附近的老住户

得到的结果往往更真实准确。

3、从房屋结构上判断

上世纪80年代的房屋，比较明显的特征是厅小；上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，两房一厅的房子使用面积大约有80平方米，讲究“大客厅”，客厅在14至15平方米。

4、查看外立面，通过外墙使用材料推测

红砖外墙，外观没有粉饰的住宅楼，多为上世纪八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墙面的住宅楼，大多是九十年代初、中期的建筑；墙面涂了外墙漆的住宅楼和外贴墙面砖的住宅，应该是九十年代中后期以后的建筑。看到新近粉饰的墙面，可从周围居民或房管部门那里进行确认。

5、看厨卫装修程度

根据一些难以更换的物件（下水管道、卫生间地漏等）来判断房龄；厨卫的装修比较难以改变，也就比较容易判断出房屋的真实装修年代，比如地板的装修就不容易更换，所以从地板的成色及款式就比较容易看出房屋的新旧程度。

6、在二手房交易网上备案的情况下，可以网上挂牌后，输入产权证号，查询相关信息

但一般只有拥有挂牌权的中介公司才能查询。因此，要找正规的中介公司，减少购房者在买房时遇到的风险。
 

二、房龄对购房影响

1、房龄越长，升值空间受到的影响越大

房屋的房龄越长，可供使用的年限就越短，一些占据优势地段和配套的房屋，其未来升值可能不受房龄的影响，但对大多数房龄变长的房屋来说，其升值空间是会逐渐变小的。而且，随着时间的推移，还有贬值的可能性。

2、房龄越长，可贷款年限越短

根据银行相关政策可知，有些银行放贷时对房龄的要求是很严格的，并明确作出相关规定，银行贷款最多贷30年，太老的房子，可能银行都不愿意放贷，贷款额度方面也会受影响，并会因此增加首付和还贷压力。

3、房龄越长，居住成本越高，影响居住舒适度

房龄越老，重新翻修所需要的金钱成本和时间成本就会增加许多。而且，房龄越长的房屋距离如今的年代越久远，在户型的设计、社区的规划包括环境、停车位、物业管理等方面都与现代人的生活方式存在一定的差距，会给购房后的生活带来诸多不便，想要再次出租或者出售房屋难度会增加许多。