购房攻略：如何避免二手房合同的风险？

在房屋买卖过程中，合同是买卖双方保障自身权益的重要依据，也是约束买卖双方的有力工具。同时，购房合同其实也会带有很多购房者难以察觉的风险，小编觉得，购房者买二手房要想不吃亏，学会这些知识，防患于未然。

一、二手房买卖合同的风险有哪些

1、房屋买卖合同遗漏必要主体

一般而言，房屋买卖合同必定涉及房屋的所有权人是谁，如果房屋为多人共有（如夫妻共同共有），而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，则可能导致买卖合同无效。

2、房屋买卖合同主体不合法

现实生活中，部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，某些不法分子（如房屋的承租人）通过假证冒名与买受人签订买卖合同，以致买受人最终钱房两空。

3、房屋存在物权瑕疵

主要是指买卖的房屋权利不具备完整性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。具体如下：

（1）房屋被查封等情况

房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，此时出卖人无权处分房产，买受人与出卖人订立房屋买卖合同的，合同自然无效。

（2）买卖房屋上已设定抵押

如果出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

（3）买卖房屋正在租赁

如买卖房屋正在出租期间，则根据法律规定，承租人享有有限购买权，买受人若要确保万无一失，则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

此外，买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案，根据相关规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。

也就是说，如果买受人购买该房产是为了自住，而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案，则买受人购房用于自住的目的可能就无法实现。

二、二手房买卖合同风险如何规避

目前我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，这就要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎。其实，规避风险的方法就是依法、诚实履行合同，切勿耍小聪明。此外，建议在二手房买卖时，把握四个“要点”：

1、确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。

在签订房产买卖合同时，房主要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

2、确认房主拥有出售房屋的合法完全产权

在签订二手房买卖合同时，一定要确认房主拥有出售房屋的合法完全产权，必要时到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记情况，保证房屋不存在任何物权瑕疵。

3、明确双方权利义务及违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。

4、及时办理房屋过户手续

购房者千万不能为了节省过户费用，采取所谓避税方式，延迟办理房屋过户手续。从而给买卖双方都带来极大的法律风险、市场风险和政策风险。