房贷提前还款没有最佳时间?信贷员这样说

根据融360数据，10月首套房平均贷款利率为5.30%，房贷利率上涨速度减缓，但是整体呈现上涨仍是不争的事实。从下面4月-10月的房贷利率增长折线图就能看出来。

数据来自：融360大数据研究院

有人认为这是银行在“定向加息”，在基准利率不变的基础上，银行自主调节房贷利率、调整房贷业务，主要依据自身的额度、利润情况，也因此会出现上浮5%、10%、20%不等的上涨幅度，甚至是暂停房贷业务。比如10月数据显示，有42家银行分（支）行因额度问题暂停房贷业务。

此时购房人对于利率变化、提前还款有不少疑惑。

1、备案时间影响利率执行标准

不少购房人会遇到一种情况，就是自己贷款还在办理中，银行忽然就提高了利率，自己到底受不受影响呢？在这需要跟大家明确一下，在没有完成备案以前买房贷款利率都是有可能变的，而且贷款合同上对未来利率变化调整多少也没有明确的规定，因为银行也要，不可能在额度不足的情况下，还执行8.5折的优惠，上调利率是情理之中的事。不过，也有银行上个月上浮了利率，下个月就下调了利率，或者上个月暂停了房贷业务，过段时间又恢复了，只要有额度，能让银行盈利，利率下浮也不是没可能。

2、提前还款额度、时间要求多

临近年底，有些早期买房子的人，由于当初手里资金有限，只能选择多贷款，等以后有富裕钱了再提前还点钱，融360说房君觉得，在利率上浮周期下，提前还款真的不太划算。

违约金自不必说，银行对还款时间、还款额度、还款次数有一定的要求：

还款时间：有的规定申请房贷还款满半年或者一年后才能提前还款。

还款额度：比如有的要求还款额度必须是一万的整数倍。

还款次数：有的要求一年只能提前还款一次。

更重要的是，提前还款后，剩余贷款很有可能无法继续享受低利率优惠。一般提前还款有两种，一种是提前全部还清，一种是提前部分还清，在北上广这样的大城市，贷款额度普遍较高，全部还清的几率不大，基本都是提前部分还清。提前部分还款主要有两种方式：

一是缩短贷款年限，月还款额不变。

二是减少月还款额，贷款年限不变。

在部分还款的两种方式中，前者比后者更能省利息，银行可吃不了亏，因为选择缩短贷款年限的还款方式，有银行会要求将提前还贷后剩余的贷款重新签订合同，贷款利率也要按照利率执行。

比如贷款100万，利率为基准利率9折，已经还了20万，还剩80万没还，要申请提前还款20万，剩下的60万就要按照现在的上浮5%-10%的贷款利率算，这还不算，重新签订合同的同时，还会审查贷款人的资质，什么征信、收入、工作都要再查一遍，如果你媳妇因为买买买造成信用卡，那很不巧，别人只上浮5%，你可能就要上浮10%了，再怎么喊冤也没用，银行可不愿意自己担风险，尤其是年底，大家都珍惜手里仅有的额度，要筛选征信好、收入高的优质客户。

3、提前还贷没有时间

还有人会问提前还贷有没有时间，实际上这完全取决于买房人自己的状况，比如申请房贷的时候利率较高，现在的利率较低，提前还款后也不会影响生活，以减轻月供负担为前提的还款是无可厚非的。但现在利率上浮，提前还款违约金也涨了，本来不用提前还款也过得还行，那你非要给银行多送利息、违约金就是自作孽了。说到底，与其说选择提前还款的时机，不如说选对适合自己的还款状况，适合你的才是的。

有信贷员表示，目前银行和购房人是一个博弈的状态，银行要利用有限的额度完成盈利目标，管央妈拿钱的成本高了，就只能通过提高房贷利率、首付弥补。而购房人呢，要想方设法选个利率优惠大的银行贷款，还要考虑放款时间，也是操碎了心。