买二手房有风险？教你这几招用以防范！

买二手房由于交易周期长，涉及大额资金等情况，往往有人一套房就是大半辈子的积蓄，因此大家在交易的时候更要注意风险。其实，小编觉得我们可以从以下几点来防范二手房买卖的风险。

一、核实房东身份

二手房交易的房东必须是房屋的所有人。因为这对买方而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。一般而言，核实房东身份可以采用以下方法：

1、核实房屋产权证，产权证上登记的权属人（包括共有人）均为房东。

2、若卖方尚未取得房屋产权证，则核实卖方与开发商（或前卖家）签订的房屋买卖合同，该合同上的买方为房东。

3、若卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，已依法分割的除外。

4、卖方若是代理房东售房，应核实授权书的范围、时限及真实性（授权书应公证或由房东当场签署）；若是代理未成年房东售房，需核实卖方与房东的监护关系证明。

5、卖方离异转让原共有房产的，应核实离婚协议书或法院判决书的真实性及有效性。

6、卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性（文件通常要求公证）。

7、卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力。

8、卖方转让其竞拍去的房屋的，应审查拍卖成交确认书的有效性。

二、核实房屋情况

由于信息不对称或经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，导致交房后才指责卖方或中介提供虚假信息，后者却主张买方应对自己的看房行为负责，从而引起纠纷。因此，买方在看房时一定要谨慎，以下部分一定要认真核实：

1、房屋建筑情况，如房屋方位、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、楼层、装修、家具等。

2、小区情况，如交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

3、房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况，房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。

上述情况的核实，有利于买方确定评估交易的实际成本和风险。

比如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权居住至期满以及优先认购权；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解押的问题；被查封或冻结转让的，则在解除之前不得买卖。

只有充分了解了房屋状况，之后才能顺利履行合同。

三、明确违约责任

严格明确的违约责任，是各方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。

比如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。因此。双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：

1、合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。

2、每项主要义务均应有违约责任一一对应。

3、违约责任承担方式应违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20％为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。

4、应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据，另外，守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。

总之，在二手房交易中坚持上述原则，严格审核确认交易人、交易房屋和违约责任，将大大降低买卖双方的交易风险，促进二手房市场健康有序发展。