如何把关二手房的产权状况？风险如何防范？

购房者在购买二手房时，需要弄清房屋权属情况。在实践中，应该如何看二手房的产权状况呢？众所 ，购买二手房存在很大的风险，对于存在的风险，又该如何防范呢？

一、如何看二手房的产权状况？

房屋为不动产，我国《城市房地产管理法》规定实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋所有权证和土地使用权证是合法产权的证明。所以购买二手房时，必须要弄清房屋的权属情况，需要注意以下几点：

1、共有产权的房屋

所有权证上有共有人的姓名，出卖共有产权的房屋只有共有人都同意才能出卖，所以购买共有产权房屋，如只有一人到场，须确定其他共有人也同意出让且委托该共有人签订合同、办理手续时，才可以购买。否则，按目前的法律规定签的买卖合同属无效合同，购买方无法追究签约者的违约责任，只能追究签约者的缔约过失责任。

2、房改房

对于房改房要确认原单位是否同意出售该房屋。根据我国的房改政策，在房改的不同时期实行不同的政策，以标准价购买的公有住房，须确定是否已按成本价补足差价，或者已与原单位确定了如何按比例分成。还有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订了服务年限合同，原单位有优先回购权。所以对于房改房，有单位同意出售的证明。

3、对于军队、医院、学校的公有住房

该公房单位都保留了优先回购权，且这些公房大多集中在单位的一个大院内，不宜外人入住，所以这种公房在没有获得单位同意以前，不能买。

4、对于单位集资房及农村自住房要慎购

因集资房存在土地级差、补交费用的问题；而农村自住房只有房屋产权证明，没有土地使用权证，该土地是国家批准只能作为村民自住房用地，不准转让。

5、产权有纠纷的房屋

对产权有纠纷，产权不清，无产权的房子，不能购买，因为这些买卖合同不能受法律保护。

二、购买二手房风险如何防范？

1、查验房屋权属证书，实地查看房屋

购买二手房，的好处是可以对照权属证书进行实地看房。首先，对照房屋所有权证所登记的房屋坐落位置与实地查看的房子所处的位置是否一致。

其次，实地查看房屋时要核对房屋所有权证和土地使用权证原件，且出让方是房屋所有权证所登记的产权人。

再次，就是了解房屋的实际情况、周边环境、配套设施和物业管理。对于房屋的实际情况可以从房屋的建成年代，建筑面积（自有面积和分摊面积）是否与产权证上标明的相一致；房屋布局是否合理，设施是否完好。房屋周围有无污染源、周边环境、小区安全保卫、房屋供电容量、水质、水压、燃气供应等怎样。

对于物业管理也只能通过多方了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况。了解是否建立公共设施设备维修专项基金。

2、亲自签订合同，办理过户手续

二手房买卖中订立购房合同时，购房方要亲自到场订立合同，这样可确信出让方（产权登记的所有人）亲自签字，避免出现无效合同。如产权人委托别人签字，必须确信该委托书是产权人委托的。亲自签订合同时，购房者应该仔细阅读合同文本。合同签订后，购房者亲自办理过户手续。

您在购买二手房时，记得要查清楚二手房的权属问题，实地查看房屋，亲自签合同，办理相关过户手续。这些事项有许多小细节，您需要多加关注。