买房:如何区分是大产权房还是小产权房?

2018/05/30 13:49:22来源:房天下 浏览量(8504)

[摘要]很多人买房时分不清大产权房和小产权房,不知道二者之间到底有什么区别?比如,40年产权和50年产权性质的房子了解不多,还有很多人误以为40年产权和50年产权的房子就是小产权房。如何区分是大产权房还是小产权房?

很多人买房时分不清大产权房和小产权房,不知道二者之间到底有什么区别?比如,40年产权和50年产权性质的房子了解不多,还有很多人误以为40年产权和50年产权的房子就是小产权房。如何区分是大产权房还是小产权房?

一、大产权房和小产权房的定义

大产权是指对房屋行使占有、使用、处分、收益的权利,可以依法交易。

小产权房拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。

通俗点的说法就是,由国家发产权证的房屋即为大产权房,不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。我们所购买的普通商品房都属于大产权房,其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。70年产权的为居住用地;50年产权的为工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地;40年产权的商业、旅游、娱乐用地。

二、大产权和小产权有哪些区别?

可以从产权归属、合法性、交易税费等三方面进行区分。

1、按产权归属分

开发商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,之所以如此划分是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。

2、按合法性分

国家发产权证的叫大产权,而国家不发产权证,由乡镇政府发产权证书的叫小产权。

乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权,这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证,有关部门不会予以备案。

3、按交易税费分

所买的房再次转让时如果不用交付土地出让金,那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金,这样的产权叫小产权。

按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房,对这个区别,购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。

具体来讲,房地产商提供的土地证明如果是通过划拨得来,则为小产权;如果是通过出让或转让得来,就是这里所说的大产权。

4、合法性不同,拥有的权利不同

大产权房也就是购房者既有了《房屋所有权证》,也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。

三、如何判断产权年限

房产证上“土地用途”一栏,会注明土地用途,购房者可以根据房产证上信息判定房屋产权年限。

四、购房前有哪些注意事项?

在购房前,购房者要清楚该房屋的产权年限、用地性质、建筑属性。

1、清楚产权年限再购房

不管是二手房还是新房都要了解产权年限,尤其是二手房产权年限。比如说,1995年开发商买到该房屋的土地使用权,并且使用权是70年,但是实际上2017年新房主买下该房后使用年限只剩下48年。

但《物权法》规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”

2、辨别房子的用地性质

不同的用地性质有着不同的建筑属性与产权年限,购买新房时,购房者可以查看开发商的《土地使用证》与《商品房销售(预售)许可证》;购买二手房时,购房者可以看房屋产权证上的房屋性质与规划用途。

3、有房屋未必有产权

一些所谓的“小产权房”,如占用集体土地违法建设的住房是没有产权的,不能进行上市交易,无法办理合法的产权手续。购房者应该清楚“小产权”的风险。

在我们买房之前,一定要弄清楚房屋的产权问题,是大产权房还是小产权房。如果是大产权房,是40年、50年,还是70年,并要了解剩余的产权年限是多少。

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