二手房买卖中 原房主不迁出户口怎么办

我们在买卖二手房的过程中总会遇到各种问题，今天我们来讨论的是在买二手房的时候如果原户主不迁出户口的话，我们应该解决，跟小编一起来看看吧。

一、原房主不履行迁出户口的义务是否属于违约？

《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此可见，违约责任是无过错责任，即违约责任的成立不以存在过错为前提，只要合同一方当事人不按约履行合同义务，就要承担违约责任，当然不可抗力除外。

《合同法解释二》规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”

由此可见，过错程度会影响违约损害赔偿的数额。即过错程度较低的，法院可能会酌情降低违约损害赔偿的数额；过错程度较高的，法院可能会酌情提高违约损害赔偿的数额；但是，这并不意味着法院一定会调整违约金。

原房主因客观原因没迁出户口也要承担违约责任，但是因为其过错较低，法院可能会酌情调低其违约损害赔偿的数额。

但是，户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如原房主拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。

《户口登记条例》规定：户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。所以，包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围，不属于人民法院主管的范围，故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。

因户口的迁出需要户主的同意及配合，且需要户主提交相应的审批文件及新的落户地址，故在上述条件并不必备且原户主不配合的情况下，公安机关无法强制性地要求原户主将户口予以迁出。

二、违约金的多少都要考虑哪些因素

因为迁出户口而形成违约金的，违约金的多少都要考虑哪些因素？

（1）实际损失。买房人的实际损失往往难以用金钱衡量。因为买房人的实际损失一般表现为自己的户口落在公共户口或者亲朋好友房子里给自己及他人造成的不便，给孩子上学带来的困难，给房子再次出售的价值带来的负面影响等等，但是，这要具体情况具体分析。

（2）当事人的过错。对于迁出户口，原房主的过错比较大。

a．标的房屋内的户口迁出，有些是因为原房主不知道标的房屋内有户口（如原房主的上家的户口）或者原房主没有权力迁出标的房屋内的户口（如标的房屋内的户口非原房主本人的户口）。这样，原房主的过错程度较低。

b．标的房屋内的户口迁出，有些是因为原房主故意不迁出。这样，原房主的过错程度就明显就比较大。

（3）预期利益。户口问题的预期利益，一般表现为房屋动迁所得的利益（现在已经很少了），孩子上学的利益（如标的房屋是比较好的），给买房人的生活带来的便利等等。但是这些预期利益往往难以量化。

综上，迁出户口的违约金如何调整没有一个可以量化的标准，法院的自由裁量权很大。