小产权房和大产权房对比 该如何界定呢？

什么是房屋产权？为什么房屋产权又分为大、小产权房呢？国家有规定，小产权房不能上市交易，小产权房和大产权房究竟有什么不同？该如何界定呢？

一、小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。

2、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。

3、职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。

4、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。

二、大产权房

大产权房即“小产权房”的相对词，也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易，买的房建在合法的建筑用地上。大产权房具有占有、使用、和处分四项完整的权能。

1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

2、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

3、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。

4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。

三、小产权房不能买

1、小产权房缺“五证”，没有完整的产权，不能办房产证，也不受法律保护。

2、有些小产权房与国家规划冲突，拆迁时，不会得到政府的拆迁补偿。

3、小产权房建造成本低，售后管理差，购房者的生活质量难保证。

4、小产权房没有产权证，不能抵押或者上市转卖。

5、小产权房不能在房管部门备案，所以不能获得抵押他项权利，不能进行抵押贷款。

四、大产权房风险

大产权房存在缩水风险，购房者也应尽早预防。我们知道，大产权房也有70年的土地使用年限。而土地使用年限是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长，因此购房者到手的产权一般会缩水几年。

一般70年产权的房子,除去建造房屋的时间，实际剩余使用年限也就60多年，则一些50年、40年产权的房子使用年限更短。因此，购房者在购买房子之前，一定要咨询项目的拿地时间，而不仅仅是交房时间。

总之，购房者不管买新房还是买二手房，都要提前查清房屋产权状况。新房如果是期房，那么购房者查开发商的“五证二书”，房子是不是无证销售？尤其重点查看开发商的预售许可证。二手房相对新房简单，房产证一般在业主手里或者在按揭银行抵押。提醒各位购房者房产交易可不是儿戏，交易环节可得小心谨慎。