房子70年土地使用权到期咋办?咋续期?

《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》27日正式对外公布。这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。

《意见》明确了进一步完善现代产权制度、推进产权保护法治化的五个原则：

坚持平等保护。公有制经济财产权不可侵犯，非公有制经济财产权同样不可侵犯。

坚持全面保护。保护产权不仅包括保护物权、债权、股权，也包括保护知识产权及其他各种无形财产权。

坚持依法保护。不断完善社会主义市场经济法律制度，强化法律实施，确保有法可依、有法必依。

坚持共同参与。做到政府诚信和公众参与相结合，建设法治政府、责任政府、诚信政府，增强公民产权保护观念和契约意识，强化社会监督。

坚持标本兼治。抓紧解决产权保护方面存在的突出问题，提高产权保护精准度，加快建立产权保护长效机制。

《意见》明确了产权保护的十大任务：加强各种所有制经济产权保护；完善平等保护产权的法律制度；妥善处理历史形成的产权案件；严格规范涉案财产处置的法律程序；审慎把握处理产权和经济纠纷的司法政策；完善政府守信践诺机制；完善财产征收征用制度；加大知识产权保护力度；健全增加城乡居民财产性收入的各项制度；营造全社会重视和支持产权保护的良好环境。

三大焦点 土地使用权到期后房子还是你的吗？

焦点一

70年住宅土地使用权到期咋办？

关键点：研究后续期法律安排

【现实问题】70年土地使用权到期后，房子还是你的吗？随着越来越多的百姓拥有属于自己的房产，这成为普遍关注的问题。

【文件精神】研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

【专家解读】北京大学法学院教授常鹏翱：意见尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新：目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。续期问题可以从三个方面来考虑：一是不够70年的，到期后必须都续期到70年；二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得使用，国家不必每次续期每次都收费；三是到期后经过自动续期变成性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

中国（海南）改革发展研究院院长迟福林：意见提出财产权利保护问题，实质是承认并尊重房产已经成为城镇居民重要财产权的现实。对于70年土地使用权到期后的处理，要拿出妥善的办法。意见尽管没有出台具体的内容，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。

焦点二

如何遏制征地与拆迁导致的矛盾？

关键点：不将公共利益扩大化

【现实问题】由于财产征收征用制度不完善，相关法律规定不够明确具体，造成行政机关自由裁量空间大，少数地方借“公共利益的需要”之名强征强拆公民房屋，或征收征用补偿不够公平合理。

【文件精神】完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化，细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则，完善国家补偿制度，进一步明确补偿的范围、形式和标准，给予被征收征用者公平合理补偿。

【专家解读】迟福林等专家表示，随着各地城镇化进程加快，土地矛盾日益凸显。目前，个别地方政府打着公共利益的旗号，占用和征收土地，只付出低价进行补偿，转手进行房地产开发。最终，政府和开发商攫取高额利益，而部分被征收人的合法权益没有得到保障，引发一系列群体性事件、刑事案件等尖锐矛盾，并造成失地农民等长远社会问题。

迟福林认为，意见的一个重点，就是要科学界定公共利益的范畴，防止将公共利益随意扩大化。接下来，有关部门应根据这个精神进行科学研究，确定好公共利益的边界。

中国社科院法学研究所民法室主任孙宪忠表示，建议规定公共利益的认定引入听证程序。除了政府，利益受损代表和独立的相关专家代表也应参加。政府部门或其他强势的受益主体如果主张某一项目的建设是为了社会公共利益的需要，应当承担举证责任。

杨立新、常鹏翱等表示，受人关注的贾敬龙案，起因就与征地拆迁有关。意见提到细化规范征收征用的法定权限和程序，这是最根本的法律约束。而遵循及时合理补偿原则，关键是及时。到底是事前、事中还是事后？补偿费用是多少？都要在征收之前就应该谈好。

中国人民大学法学院教授刘俊海建议，在适用实际损失赔偿原则的过程中，应当引入价格评估程序，且评估机构应当是利益受损当事人和政府共同指定的机构。如果双方不能形成一致意见，应由法院指定评估机构。如果评估有误，评估机构要承担损害赔偿责任。

焦点三

农民宅基地权益咋保障？

关键点：落实用益物权

【文件精神】落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产。

【专家解读】刘俊海等专家说，这项涉及数亿农民切身利益的规定要求，是对正在实施的宅基地制度改革的衔接与明确。过去，农民对农房宅基地只拥有使用权，造成抵押贷款受阻，农民进城后宅基地使用权退出不畅，带来一系列问题导致农民财产权利难以实现。

孙宪忠说，过去，宅基地制度注重保障农民住有所居的社会保障权利。而在当前城镇化背景下，大量农民进城，不少地区宅基地社会保障权利弱化，财产权利性质日益突出。在这种情况下，需要在发挥宅基地的社会保障作用的基础上，有序赋予宅基地的财产性权利。

刘俊海、常鹏翱等专家认为，意见回应了农村“三块地”的改革，提出落实宅基地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产，能够使宅基地等原来的“死资产”在一定范围内流动，最后变成“活资源”。

指导方向

中央顶层设计

解决八大产权问题

非公有产权保护弱于国有产权保护：

坚持平等保护

问题由于历史原因，存在一些法律制度对不同所有制产权保护不够同等，对非公有产权保护弱于对公有特别是国有产权保护，出现因所有制主体身份不同而同罪异罚或异罪异罚现象。

规定 《意见》明确，公有制经济财产权不可侵犯，非公有制经济财产权同样不可侵犯。加大对非公有财产的刑法保护力度。

解读国家发改委经济体制与管理研究所所长银温泉：很多政策措施在中央文件中都是首次出现，力度空前，对于平等保护各类产权尤其是加强非公有产权保护意义重大。

企业特别是民营企业过去的经营不规范问题：

遵循法不溯及既往等原则

问题企业特别是民企在经营发展过程中存在一些违规经营甚至涉嫌违法行为，一旦企业涉案，容易“新账旧账一起算”。这引发担忧。

规定《意见》指出，严格遵循法不溯及既往、罪刑法定、在新旧法之间从旧兼从轻等原则，以发展眼光客观看待和依法妥善处理改革开放以来各类企业特别是民营企业经营过程中存在的不规范问题。

解读 常鹏翱：中央明确历史、辩证地看待过去的不规范行为，给民营企业家吃下“定心丸”，有利于他们安心投资、生活。

涉案财产处置随意牵连合法财产：

依法慎重采取强制措施

问题不管企业涉案性质轻重，一旦涉案动辄采取查封、扣押、冻结等强制措施，造成企业正常经营无法进行，甚至破产倒闭；处理涉案财物时扩大范围，混淆企业法人财产和股东个人财产，混淆违法所得和合法财产，混淆涉案人员个人财产和家庭成员财产等。

规定 《意见》提出，严格规范涉案财产处置的法律程序，依法慎重决定是否采取相关强制措施。防止选择性司法。

解读 常鹏翱：应尽快形成具体办法，使其成为行政实践和司法实践。

“新官不理旧账”：

完善政府守信践诺机制

问题一些地方政府政策不连续，“新官不理旧账”，有的甚至招商引资时“敲锣打鼓”，项目上马后“关门打狗”；有的地方保护主义严重，极端的甚至将外来投资企业特别是民营企业视作“打土豪”的对象。

规定《意见》明确，地方各级政府及有关部门要严格兑现向社会及行政相对人依法作出的政策承诺，认真履行在招商引资等活动中与投资主体依法签订的各类合同，不得以政府换届、领导人员更替等理由违约毁约，因违约毁约侵犯合法权益的，要承担法律和经济责任。

解读 孙宪忠：政府是公权力的代表，强调法治政府和政务诚信，对于约束政府行为，维护人民权利意义重大。

国资“蛀虫”：

防止内部人任意支配国有资产

问题国有产权由于所有者和代理人关系不够清晰，存在内部人控制、关联交易等；由于自然资源资产产权所有人缺位，土地等自然资源由国有企业低价甚至无偿使用。

规定《意见》提出，以制度化保障促进国有产权保护，防止内部人任意支配国有资产，切实防止国有资产流失。建立健全归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度，逐步实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用土地等自然资源。

解读 常鹏翱：要深化国有企业和国有资产监督管理体制改革，通过制度化建设防止国有资产流失；侵吞国有资产的必须依法追究。

侵犯知识产权成本过低：

提高侵权法定赔偿上限

问题 任由由于知识产权侵权成本过低，造成侵权行为屡禁不止，严重损害创新活力。

规定《意见》明确，提高知识产权侵权法定赔偿上限，探索建立对专利权、著作权等知识产权侵权惩罚性赔偿制度，对情节严重的恶意侵权行为实施惩罚性赔偿，并由侵权人承担权利人为制止侵权行为所支付的合理开支。

解读迟福林：严格保护知识产权不仅有利于加快经济转型升级，也有利于广大知识分子凭借知识资本成为中高收入者。当前要探索知识产权保护制度创新，尽快在有效界定科研人员知识产权上形成可操作方案。

除了上述六大产权问题，还有70年住宅土地使用权到期后房屋产权问题、强征强拆等。