房地产开发项目投资不包括什么？房地产开发成本是什么？

房地产开发项目，是房地产商私人的一种投资项目，房地产开发项目投资中，不是所有的费用有包括在内。在投资房地产开发项目是，要先学会国家法律对这一块的明文规定。什么费用是必须要出的，什么费用是不包括在投资内的。房地产开发的成本就是建筑上的材料费用，这包括要开发的面积，楼层层数，搭建中所有的材料选择。

房地产开发项目投资不包括什么？

1．土地使用权出让金

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆迁安置补偿费

（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费

主要包括：（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

房地产开发成本是什么？

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。

房地产开发投资项目不包括的费用要详细了解，上面给大家说了投资费用的具体细节。在投资前，计划分析好投资效益，不要盲目跟风投资。房地产开发的成本是一个很微妙的数字。有些房地产投资人，只顾自身的利益，为了降低房屋修建上的成本，会使用劣质材料。这就是为什么有些新房子建好交房之后就出现房屋建设上的损毁。