“小产权房”风险：拆迁无法获得征地补偿

【简要案情】

2010年9月，小陈刚从学校毕业应聘就职于某公司，因市场房价高昂无力购买，便想到县城“城中村”买二手房，该房的价格仅为市场房价的三分之一，且“城中村”优越地理位置给工作、生活也带来了许多方便。怎奈购房不久，小陈闻讯由于城建规划调整，自己所购的房屋不符合市政规划，属违法占用农用地建房，将面临拆迁。但是小陈所购买的房屋是小产权房”无法取得房屋所有权证书，亦不能获得拆迁弥补费。为了挽回10余万元经济损失，小陈便向法院起诉原房主，要求确认购房合同无效，并退还购房款和装修款。

【法官评析】

所谓“小产权房”指在农村集体所有的土地上建设的面向本集体成员之外不特定人员进行销售的房屋。该类房屋由于没有料理乡村房地产开发建设用地手续，未缴纳土地出让金等税费，无法取得房管部门颁发的房屋所有权证》故俗称“小产权房”小产权房”有两种：一种是根据“一户一宅”政策，农民在农村集体土地上建成的即“宅基地”上建成的房屋，宅基地”属集体所有，农民仅享有“宅基地”使用权，而并不享有所有权，国家政策法律禁止农村住宅向乡村居民出卖；另一种是集体企业用地或者占用农用耕地违法建设的违章房屋。

本案所涉房屋买卖合同因违反法律禁止性规定而无效。首先，小陈是城市居民，根据法律规定城市居民不得购买农村居民房屋；其次，小陈购买的房屋属于违法占用农用地的违章建筑。根据《土地管理法》第63条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。据此，对于违章建筑不能够得到拆迁弥补。房屋买卖合同双方在合同无效的情况下，当事人维权的唯一渠道就是请求买卖双方互负返还财富义务。本案终系调解结案。