【房子还在出租怎么卖】出租的房子能出售

有时候房东将房子租出去的同时，还会打算把房子卖出去或是碰巧遇到了好买家，想抓住机会尽快出手，可是怎么卖呢？是否必须等房租的租期到期后才能着手房子的买卖事宜？如果在租期内将房子卖出，租客是否不能继续租住该房？面对这么多的疑问，今天就一起来看看当房子还在租赁期，房东想卖房该怎么做吧。

生活中有不少这样的例子，房东和租客为了还在租住的房子被出售，少不了扯皮、打官司、上新闻。房东的想法往往是这样：原本就是自己的房子，我自己做自己房子的主，有什么关系。房子卖出去了，我给你时间找房子，并退还多余的房租或是房客就继续住到租期到期，自己跟买方沟通好，到时候不再续约不就好了。而房客的想法是：房东买房子为什么不提前通知我，也许我也想买这个房子，价钱可以商量的呀，如此着急的想让我搬出去，尽管退换多余房租或再多给一个月房租，甚至是陪违约金，但我到哪里这么快租到合适的房子呢，这不是故意为难人吗？

面对这样的情况，其实我国法律早有规定，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生房东权变动的，不影响租赁合同的效力”，高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》 19条第2款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

租赁权虽然是债权，但为平衡当事人利益，兼顾经济上保护弱者，该权利被物权化，在一定条件下可以对抗权的变动。因此房主在租赁期内有权出卖房屋，买方取得房屋权；但承租人有权基于租赁合同继续使用，直至租赁期届满为止，其对于房屋的使用权不因买卖而受影响，此即法律上的“买卖不破租赁”原则。

“买卖不破租赁”原则的构成要件如下：1、房屋在租赁期间发生权变动，新权人须尊重标的物上的承租人使用权原状。也就是说，须取代原权人而成为新的出租人。2、房屋权发生了变动，变动原因不仅包括买卖，也可以包括赠与、继承等。在租赁物权转让的场合，租赁合同继续存在，除非承租人有终止租赁合同的意思表示，租赁合同的内容除主体变更外，其他内容不变。同时《合同法》第230条规定，房屋人出卖出租房屋，要提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 但是“买卖不破租赁”原则，不适用于承租人。高人民法院《关于〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”此外，租赁期限也有一定限制。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》 19条第3款，“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给予一定期限让其找房或者腾让部分房屋”，因此若未约定租期，房主可在合理期限内要求承租人搬迁。

总结：房东如果想要出售还在出租的房子，一定在要遵守法律法规的原则下，与租客好好沟通、相互体谅、共同协商出一个切实可行的方案后，方能将房子出售！