花千万买下48平米学区房，北京家长：“鸡娃”战役才刚刚开始

据透露，自去年下半年以来，海淀、西城等多个热点学区的二手房价格均有不同程度上涨。
财经记者吴斯旻。
"最终，还是'上岸'了。只有半个月的时间，就跟牛小没有关系了。”
三月十六日下午，许玥在北京市海淀区一家售楼处签订了二手房买卖合同，她望着马路对面的中关村第三小学(万柳校区)的粉色教学楼，以及一群挤在校门口翘首期盼孩子们放学的家长们，长舒了一口气。

图片来源：中关村三小(万柳校区)，家长们等着接孩子放学。拍摄来源：中关村三小(万柳校区)门外，家长们等着接孩子放学。吴女士/摄。
按惯例，每年5-6月，北京市区都会开展义务教育阶段入学工作，这意味着3-4月，是“买房入园”的最后一段时间，而许玥正是赶上了入学末班车的家长之一。
回首自己“秒签”二手房的经历，许玥至今仍心有余悸。最后选定的小区叫蜂鸟家园，位于海淀万柳区，对应的是北京“一流名校”——中关村三小，一直以来，该小区都有“海淀天花板”之称。据蜂鸟家园一位地产销售经理介绍，近半年来，该小区的房屋均价已上涨约300万元，且有一段时间无房可卖。现在，平均每平方米的需求量已经达到了20万多元，但需求却只增不减，3月份预计可成交50多套。

图片：蜂鸟家园小区紧邻中关村三小(万柳校区)，建于2003年，4栋楼房。吴/摄▲蜂鸟家园紧靠中关村三小(万柳校区)，建于2003年，共有4栋建筑。吴女士/摄。
与“抢购”的许玥不同，又一位北京妈妈麻宁决定“提前准备”。她对财经说，她和她的爱人从准备怀孕的时候就开始找房了。孩子刚满70天的她最近在东城区看到一套50平方米左右的。但是就在她把钱收回来的时候，房子的价格却是510万元，一夜暴涨40万元。
财经记者近日调查发现，海淀上地、万柳、西城金融街、德胜等地区二手市场出现明显升温，且呈现出房源少、成交量大、溢价高、成交率高的特点。据业内资深人士透露，自去年下半年以来，海淀和西城多个热点学区的二手房价格均上涨10%~15%。

据海淀房管局官方微信公众号23日消息，近日，海淀区房管局联合区市场监管局在上地、万柳等区域加大执法检查力度，对涉嫌炒作“”概念、借机哄抬房价、代理未取得业主书面授权的房源买卖等违规行为进行调查取证。现在，区房管局已经检查了134家中介机构的门店，对6起中介机构违法案件进行了立案，对2起停业自查，行政处罚2万元。
24内，财经记者致电海淀区教委，一名负责小升初招生的工作人员说，2021年，将继续严格实行多校划片和民办摇号。自2019年1月1日起，海淀区新建、改建、扩建住房，申请不动产权证书的，不再享受相应的购房补贴。到目前为止，北京市城六区都明确提出新建二手房不享受单校划片，而是通过多校划片入学。
与此同时，为了缓解北京市义务教育阶段的学位紧张状况，北京市委教育工委副书记、市教委主任刘宇辉在北京两会期间接受采访时表示，到2021年，北京市将新增2万所中小学学位。2025年前，北京市将新建、改扩建和接收居住小区中的教育配套中小学150所左右，建成16万多个新学位。
按照北京市住建委制定的2021年房地产市场执法检查工作安排，严厉查处“借等方式炒作房价”是今年九项主要工作之一。
「先占坑，再租住」
由决心“下坑”的中关村三小到找房看房，许玥的心理期待不断被拉高。
进到三月，看着小升初即将开始，再算上办理房屋过户的周期，许玥急不可耐。一个星期前，她在信用卡上凑齐了1000多万元的预订款，又来看了几遍蜂鸟家园小区，从来不存在4、5套房源被占用，她挑出了一套48平方米左右的单间开间房，最后全部拿到1030万元的总价。
这里只选房子，不看单价看总价。由于蜂鸟家园是中关村三小所在学区以43-55平米小户型居多的小区，许玥表示，这对于前来“抢房”的家长来说，是性价比较高的选择。同样因为这个原因，该小区业主在挂售房源时，会忽略5平米左右的面积差，把总价定在950万~1100万元之间，也就是每平米大概在18万~23万元之间。
图片来源：蜂鸟家园小区，居住密度大，每层7-8户，租户多。拍摄于蜂鸟家园小区，居住密度大，每层多为7-8户，租户多。吴女士/摄。
实际上，对于像许玥这样，一年内要上学的孩子家长来说，可供选择的房源价格和户数将进一步缩小。记者在现场看到，在链家、我爱我家等多家房产中介挂售的该小区房屋中，总价较低的房屋，基本上都处于业主自己的孩子还在小学低年级上学的状态，按照“六年一学位”的原则，也就是说，只有孩子到2026年左右才能入学的父母可以选择这类房屋。
小孩越大，价钱越高。以上房产销售经理告诉财经，一般家长都会在3~6年前买，一方面，总价较低，而且可以选择贷款买房；另一方面，根据海淀幼升小“多校划片”后的顺位原则，被调剂的可能性较小。
所以，对于“卡着点”买房子的许玥，落户时间短不会让孩子面临被调职的风险吗？对于这一点，许玥认为，“不太可能。去年，中关村三小开设了18个班，每个班30~40人，在生源数量比较充足的情况下，对口学校的数量相对较少，她对此统计数据表示，“目前，没有听说有被调剂的现象”。
然而，许玥表示，拿到1030万元的小铺子后，“鸡娃”战役才刚刚开始。
按照她的描述，在中关村三小所在的海淀学区，小升初“多校划片”之后，“派位制”覆盖了整个中学水平，也就是说，6年后，孩子们如果想升到一流初中，需要拼“点招”。
据北京链家房地产经纪公司提供的“2019年中关村三小(万柳校区)大学生小升初报名情况统计”，六小强和私立学校共组织了326次“点招”，占全部毕业生的48.37%。
图片来源：北京链家房地产中介公司/数据中心
”尽管东、西城和海淀三区都被称为北京的“教育高地”，但相对于东、西城，海淀的家长们更“拼娃”。另外，按照幼升小、小升初的学区划分，在海淀普遍存在牛仔裤配次优的现象。在这样的背景下，海淀区的一流初中更倾向于从牛小考起，这也是我选择中关村三小的主要原因。

等六月，孩子入学问题尘埃落定，许玥表示，会考虑将蜂鸟家园这座小户型出租，再在对面光大水墨景园一栋100平米左右的房子里，把孩子的姥姥、姥爷一起接过来。他说：“先占坑，然后租房。但即便是蜂鸟家园的房子出租，租金也只有每月7000元左右，而且租金比率非常低。”许玥告诉财经。
图为光大水墨山水小区，位于蜂鸟家园对面，以大型住宅为主。自今年二月以来，该小区的挂售房源一度达到每平米16万元。吴斯旻/摄光大水墨风景园位于蜂鸟家园对面，以大型住宅为主。自今年二月以来，该小区的挂售房源一度达到每平米16万元。吴女士/摄。
有些人在上涨，有些人观望。
上述北京链家房产中介21日在微信上向财经记者晒出了前一天的销售“战绩”：从3月20日6时起，北京链家二手房当日成交量达到671套。按照地区划分，海淀五道口、西城金融街等优质学区，每日客户数量、带看人数和成交数量都名列前茅。
通常情况下，一天二手房的交易量约为300套。目前，据平台数据显示，全市二手房交易额翻番，这表明即使是在贷款、学位等政策趋紧的情况下，也有不少购房者没有观望。
一位西城区房产中介也向财经表示，目前，西城区德胜、金融街等学区的“老破小”甚至还能卖到每平米24万元，其中，一居室的公房更是备受家长青睐。如签了合同，基本上在挂牌后一之内，就有几十家客户报备了。
据国家统计局数据，2月北京二手房价格环比上涨1.2%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。中原地产首席分析师张大伟分析称，需求明显上升，是目前一线城市二手房价格上涨的一个重要原因。他说：“受此次疫情影响，2020年信贷政策更加宽松，加上大量出国读书人群回流，这就为北上广深地区带来了大量需求。
同时，今年北京市适龄儿童入学率不断提高，需求也进一步增加。数据显示，2013年“二胎”政策放开后，北京市2014年新生儿出生率比前一年增长10%以上，2021年正好是这波新出生人口进入的年份。
为了更好地满足义务教育阶段学生入学需求，进一步扩大优质教育资源，今年北京市将新增中小学学位20000个。新建学位主要集中在核心区、人口密集中心城区和城市副中心等学位需求相对紧张的地区。其中，海淀区新增小学学位3000个，中学学位1000个，同时，北部地区增加优质学位供给；西城区今年力争新增义务教育学位12000个，同时，在德胜、新街口、广内牛街、广外等多个学区建设多个优质新校，有效增加人口集中学区的优质学位资源。

高热的北京二手市场面临严格的监管。一月二十五日，北京市住建委党组书记、主任王飞公开表示，今年要重点整治房地产市场中的恶意炒作和违规资金流入问题，近期将开展专项行动。
此后，针对个别小区出现的房价上涨苗头，以及被一些中介或媒体恶意炒作为普涨预期的现象，北京住房公积金管理中心、市住房公积金管理中心多次约谈北京市各大中介机构负责人。从1月26日开始，贝壳、我爱我家等中介公司的外网平台，将不能再显示小区的历史成交价格。
针对以上专项行动的阶段性监测结果，2月25日，北京市住建委官网发布了《近期监测到，有部分投机性需求恶意炒作，我们将坚决遏制、精准打击，严格执行多校划片、分班入学的政策，严肃查处违规使用信贷资金购房的行为。

财经记者日前走访海淀、西城等多个热门地段时发现，部分房产中介已不再明言“”。同时，在贝壳找房，链家APP上，北京范围内，一平米单价超过18万元的房源已经不复存在。
图源：3月18日，某中介公司官网，蜂鸟家园部分房源在售，当天该网站显示有48套在售。海淀万柳区某房产中介提供。
三月十八日，贝壳找房APP上，蜂鸟家园部分房源出售，当日平台上共有4套在售。

针对这一情况，多位房地产中介人士表示，隐去高价房、淡化“”概念，是落实监管层“不炒作”，防止因房价过高而引发家长恐慌购房、业主哄抬房价和投资商“追涨”等现象。
收紧的政策，让一些有潜力的买家决定推迟“上岸”。麻宁对财经记者说，一方面，孩子还小，另一方面，在不久的将来，北京市入学的适龄儿童数量可能会下降，而在各个学区，教育均衡化的趋势会进一步加强，届时，选择的余地会更大。她说：“我决定，现在就停止‘追涨’。
(应答者要求，文中许玥为化名)