三联生活周刊：全国房价集体上涨，能持续多久？

在国家统计局3月份发布的房价上涨报告中，一二三线城市的房价全面加速上涨。
资料显示，三月份，一线城市新建住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.2%和11.4%，三线城市房地产市场虽然涨幅不及一线，但也呈现出强劲的上扬势头。在2016年房地产市场集体上涨后，在调控压力下，各地房价呈现出有升有降的分化趋势。但自去年底以来，房地产市场再次进入普遍上涨模式，70个大的城市，只有极个别城市的房价出现了下跌，大多数城市出现了上涨。

“校区72”剧照“校区72”剧照。
房地产市场的涨跌主要取决于两个因素，一个是房地产市场本身的供求关系，另一个是货币宽松程度。目前实体经济尚未完全摆脱暴发的阴影，供需因素变化不大，楼市上涨主要是受货币因素驱动。这场疫情爆发后，宽松的货币政策，给房地产市场提供了充足的资金。
同时，货币宽松政策引发了通胀预期，刺激了人们对保值增值房产的需求。尽管管理层一直强调“房住不炒”，但在货币宽松的大背景下，房地产一直是人们抵抗通胀的常规选择。目前，不仅仅是中国房价上涨，世界主要经济体的房价都在大幅上涨，美国房价也创下15年来的新高，早些时候，次贷危机的阴影已经消失。
所以，中国的这一轮房价上涨究竟能持续多久？由于房价的上涨主要受货币因素驱动，未来楼市的走势，也主要取决于货币政策的变化。就目前而言，货币政策并不能支撑房价的持续上涨，甚至开始逐步打压房价。

在中国经济逐步恢复的同时，货币政策也开始逐步回归正常轨道。中央银行最近发布的3月份金融数据显示，M2广义货币增长、社会融资规模等关键指标增速均明显放缓，货币政策拐点逐渐明朗。
此外，日益增长的国内通胀压力，也将导致未来货币政策进一步紧缩。国家统计局3月发布的CPI(CPI)报告显示，3月CPI(消费价格指数)结束了之前的负增长，同比上涨0.4%，尽管看起来还很低，但并不意味着价格水平仍处于低位。目前CPI指数较低，主要受猪肉价格影响，3月份猪肉价格大幅下跌18%，因猪肉在CPI中所占比重较高，猪肉降价在很大程度上降低了CPI指数。除猪肉外，其它主要消费品均出现提价，我国CPI构成八大类商品中，3月价格走势为六升一降。猪价的下降，掩盖了猪价的上涨。
此外，以原油为代表的国际市场大宗商品价格的大幅上涨，也给我国带来了输入型通胀压力。三月我国PPI(生产者价格指数)从2月份的1.7%跃升至4.4%，创下两年多以来的水平。原料价格上涨的上游，最终也会传导到下游，带动整体价格指数的上涨。
不管从何种角度来看，未来通胀压力都不容乐观。由于通货膨胀预期的存在，我国货币政策将进一步收紧，这将给房地产市场带来巨大压力。在宽松货币政策期间，楼市成为资金流入的蓄水池，也是宽松货币政策的受益者，但一旦货币政策收紧，楼市又会受到资金流出潮的冲击。
目前，我国银行贷款有四成流向房地产行业，如果从股票市场、信托市场、债券市场等其他渠道来看，我国金融体系中的资金高度集中在房地产领域。房地产业一调整，我国金融体系就会受到巨大冲击，美国次贷危机就是前车之鉴。因此，监管最近开始在房地产业和金融系统之间构筑防火墙，去年最后一天，央行在银行房贷上划出两条红线，限制银行贷款向房地产领域的过度投放。

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但监管者的努力仍然受到曲线的冲击。与购房者、房产中介、甚至银行等多方合作，国家原本用于扶持小型微型企业和个体工商户的经营性贷款被挪用到了房地产市场，成为了这次房价暴涨的一个重要推手。在经营贷款炒房模式曝光后，监管部门开始出手整治，到三月底，银保监会、住建部、央行三部门联合发文，要求主要金融机构严格禁止经营贷款进入楼市。而在监管的重拳之下，短期内开展信贷业务的路径基本上将被堵塞。
对于房地产市场来说，一方面货币政策收紧，总体资金面不再宽松，另一方面，监管层又严苛堵住了进入房地产市场的违规资金，房地产市场资金面将遭受多重打击。若供给方和供给方的资金开始紧张，随之就会出现房贷利率上涨。对于国内房价走势，对于房贷利率的变动尤为敏感，一旦房贷利率上涨，将极大地抑制购房者的购房能力，房价也将受到重压。
今后房贷利率的走势，一方面要看楼市本身的调控，一方面要看国家整体的货币政策，从这两方面考虑，房贷利率都有上升的可能。

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近期，各地多地房贷利率已开始小幅上升，特别是一些房价上涨过快的城市，今年以来，首套房和二套房利率已多次小幅上升。除贷款利率外，市场总体利率也有可能上升，这反过来又会导致贷款利率上升。
为支持实体经济发展，去年，我国金融体系为实体经济让利1.5万亿元，这主要是通过降低贷款利率来实现的。在中国经济今年迅速回升的同时，金融系统的利率优惠也将逐渐消失，即使央行不会主动提高利率，市场利率也会自动回升。三月份，银保监会主席郭树清也表示，由于今年整个市场的利率都在上升，预计贷款利率也会有所上升。当市场总体利率上升时，房贷利率也会上涨。

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目前，全球经济正处于一个相当微妙的时刻，一方面，货币政策仍处于宽松周期内，以应对疫情冲击；另一方面，许多资产泡沫仍在不断扩大，但同时，货币政策的紧缩拐点正在逼近，部分新兴经济体已率先加息。因此，无论是房地产市场，股票市场，还是其他许多资产价格，都面临着上下两难的选择。
对国内房地产市场来说，在经历了近期的大起大落后，调整压力也开始趋近。当货币政策开始收紧时，许多没有实际需求支撑，完全依赖货币来抬高房价的城市，将会首先显现出来。退潮后，裸泳的人也都看得一清二楚。