销售房产营业税的基数如何确定

【问题】

2009年起执行的新的营业税暂行条例上“第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”但是财税[2003]16号文件“三、关于营业额问题 (二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”此条目前可能没有作废。 两个文件中对营业额的表述一个是全额，一个是差额，又都有效，请问销售房产营业额的计算按哪个文件执行?营业税的基数按销售总收入计算还是按销售收入减购入时的成本计算?

【解答】

《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令2008年第540号)第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：(五)国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

根据上述文件规定，财税[2003]16号就属于条例第五条的例外情形，新营业税暂行条例实施后，财政部及国家税务总局对原来的一些文件进行了清理，但对财税[2003]16号文件的该条规定并没有作废止失效处理。我们认为，财税[2003]16号的该条规定仍应继续执行。因此，在销售购置或抵债而来的不动产时还是可以按差额缴纳营业税的。可以以全部收入减去不动产的购置或受让原价后的余额为营业额。