广州：商铺不得擅自分割出售

编者按：商铺不得擅自分割出售，商铺“大拆小”审核从严，难办房产证，且隐藏一定的商业与法律风险。

商铺不得擅自分割出售，产权式商铺更不能打着升值或 的承诺进行推广销售。记者昨日从广州市国土房管局获悉，《关于规范商业用房分割登记及交易监管的意见》（以下简称《意见》）日前开始公开征求市民意见。其中明文规定，已初始登记的商业用房必须办理分割登记后方可进行分割销售。

在住宅限购的背景下，一些市民将目光投向了商业地产，特别是分割出售的产权式商铺，由于面积小、总价低、 门槛不高，最受 者欢迎。有不少商场的原业权人把物业分割成9—17平方米大小不等的“格仔铺”再转售，单个铺面涉及的总价不算太高，在大多数非专业炒铺客户的承受范围内。

对此，《意见》规定，已取得房地产权证的商业用房的分割登记，首先要具有固定界限并可以独立使用。商业用房应当按照基本单元进行登记。基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。商业用房的固定界限可以是固定的围护物或明确的界址点闭合形成的界线。这也意味着，今后将禁止开发商以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。

春节后广州商铺“大拆小”审核从严，难办房产证

想 二手小商场铺的市民要小心了！如果商场只能出具整个项目的大房产证，却没有每间小商铺的房产证，这样的二手商铺不能买。记者近日获悉，今年春节过后，广州市各有关部门对裙楼商铺“大拆小”(大面积商铺产权分割成多个小商铺产权)的审核工作从严，不少大 商买下整层裙楼商铺后想再间隔成小商场铺转售，但都遇到了无法分割产权的问题，办不到单个小商铺的房产证。市民买了这些小商铺连二手交易过户也无法办理，更不可能拿到房产证。

商铺产权分割递件被打回

前天，市民杨先生向记者爆料，称他之前在老城区某小区 了上亿元，买下了两层临街的铺面共3000多平方米，原本打算把两层商铺间隔成众多个小商铺再出售，但到广州市房地产交易登记中心(简称交易中心)办理相关的产权分割手续时，递件后又被打回。杨先生说：“被打回的不止我这一宗案，听说春节后类似的商铺‘大拆小’申请都没有获批过。”

交易中心给杨先生的答复是，商铺“大拆小”办房产证需要先到广州市规划局(简称规划局)办理相关的规划报建手续。但在规划局，杨先生却被告之，他的两层商铺已办好了整层的房产证，而且没有改变商场的外立面和商铺、层数，不用再申请新的规划报建，因此不受理杨先生重做规划的申请。杨先生又返回交易中心咨询，得到的答复仍是只有符合相关规划规范才能办商铺产权分割，办每个小商铺的房产证。

近年来，住宅市场的持续调控令商铺市场大热，广州出现了不少主题商场铺项目，它们把整层商铺拆分成几十个甚至上百个小商铺出售，十几万元起就能买到一间，超低入市门槛曾吸引大批市民 。但如果商铺难实现“大拆小”，这种一度盛行的 模式可能在以后行不通了。

小商铺问题多，政府监管从严

广州一中介机构营销负责人告诉记者，去年底以来，因小商场铺市场问题频出，比如有二手商场铺项目还没拿到房产证就开始对外转售，有的项目擅自改规划影响楼宇结构安全，还有项目爆出迟开业纠纷等等，为保障消费者利益、整顿市场秩序，政府各相关部门都进一步加强了对商铺市场的管理。在今年春节过后，因政府部门对裙楼商场“大拆小”的审核工作已越来越严格，许多由整层商铺间隔成多个小商铺再转售的项目，都遇到“大拆小”产权分割难的问题，无法顺利办到单个小商铺的房产证。该负责人还说：“我们原来洽谈代理的项目，凡是涉及二手项目商铺‘大拆小’的到现在还没有一个能批下来。一手项目的情况好一点，只要还没办理预售证的，重新申请改规划，将大商铺拆分成小商铺来卖，目前问题还不大。但如果已出了预售证的再想改规划，那就非常困难了。”

该负责人还说，商铺“大拆小”，首先要过规划、消防验收关，然后才到测绘所那里去办测绘，出了测绘面积，才能去交易中心办理产权分割登记，办每个小商铺的房产证。现在问题主要是卡在规划报建和消防两大关上，特别是规划这一关，商铺“大拆小”具体要如何拆，实际上相关政府部门还没有具体的成文的统一标准，大家只能凭经验将分拆图纸报上去，能不能通过只能碰运气。还有消息称，从今年元旦开始，如果没有通过规划局的规划报建，交易中心已不受理相关的递件，但是规划局方面又坚持如果商场外立面、商铺和层数不变的话，就无需再作规划报建。究竟大商铺能不能拆成小商铺再卖，或者该如何拆成小商铺，业主们都非常迷惘。

特别提醒

商场售楼部卖的也可能是二手铺

中立地产总经理助理高德辉指出，有些 客专门从发展商手中买来大商铺再拆小零卖获利，虽然这些商铺项目也做足包装，打造出漂亮的售楼部，让人感觉像在卖一手物业，但小业主购买这类小商场铺时，其交易性质实际上已属二手。为尽早回笼资金，有些商铺项目刚办好整个项目的大确权后就自己在图纸上间隔出众多小商铺直接对外销售，而这些小商铺都还没办好规划报建、产权分割等“小确权”工作，也即还没拿到各个小商铺的房产证就拿出来销售。而大业主往往以高额的所谓提前购买优惠、一次性付款优惠等诱惑，要求业主先签协议、付了一半甚至更高比例的“首付款”后，等小商铺房产证办出来以后再正式办交易过户手续。如今商铺“大拆小”从严，市民购买这类未出房产证的二手商铺风险很高，小业主先交完了钱，如果整个商场无法分割产权，小商铺出不了房产证，小业主根本没办法办理商铺的交易过户手续，如果遇到大业主“走佬”，小业主先交的钱就会全化为水。

声音

规划局朱处长：

规划局只管厨师做什么蛋糕，不管蛋糕怎么切

规划局相关负责人朱处长表示，规划局是负责项目的规划报建审批的，项目既然已按原来报建时的规划要求建好了，也做好相关的规划验收，在不改动商场外立面和商铺、层数的大前提下，里面的大空间要怎么间隔成小商铺，再出小商铺的房产证，这不应该是规划局管的事情。“这就像是做蛋糕，规划局相当于监督厨师干活的人，当厨师把蛋糕按原来规划好的尺寸、磅数做好了，我们验收完毕，监督工作也就完成了。至于这个蛋糕做好以后要分给多少人吃，要切成多少块，这就跟负责监督厨师是否按原定标准做好蛋糕的人没有关系了。”不过朱处长强调，以上发言只代表个人意见，不代表规划局说法。

交易中心：

无证二手商场铺不能买

广州市房地产交易登记中心主任伦小伟指出，商铺“大拆小”出售一定要先做好明确的产权分割，有商铺项目申请“大拆小”被打回头，主要是因为不符合相关规范的要求。伦小伟强调说：“这方面我们有一套明确的规范要求，只要符合所有相关规范要求的，我们都会按规定给予办理相关的手续。不存在‘从严’、‘从宽’的问题。”

伦小伟还再三提醒市民，买商铺时，一手商铺必须申领到预售证才能销售，而且所售卖的商铺编号、面积等应与预售证上的一致；二手商铺“大拆小”再交易，一定要先办好房产证才能再交易过户。伦小伟强调，未办好房产证的二手商铺按规定是不能正常交易的，根本办不了二手网签等各种交易过户手续，市民在买二手商铺前，一定要先查清楚准备购买的商铺是否已办好单个商铺的房产证，无证的二手商铺千万不能买。

商铺分割出售藏陷阱 业主百万买铺疑面积缩水

广州市房地产租赁管理所的一份报告显示，近3年来商铺 率约为9%，明显高于住宅市场。

今年3月，新国五条细则出台，限购、限贷为核心的调控政策再度加码，20%的房产税使二手房交易成本大幅提高。在这样的背景下，对于有闲钱的市民来说， 商铺便成为新宠。

业内专家提醒，商铺 要保持理性，收益相对较高的商铺 也伴有较大的风险，尤其是一些分割出售的商铺，往往潜藏陷阱。

百万买来“伤心铺”

2011年4月，广州的陈先生看到广东港澳中心商铺“全面清货”的广告，现场看铺发现所售商铺均是由大产权铺分割成数百小产权铺的二手铺。因对发展前景的预期，陈生选中了套内建筑面积7.6平方米的96号铺，随后签订了购买合同，先后付款总计118万元。

2012年3月，当陈生准备按合同收铺时，却发现商铺的权界线发生了挪动。多次协商无果，2012年9月份，陈生一纸诉状将出售人龙邵文告上越秀区人民法院，称其货不对板，请求解除合同，退回购铺款。当年12月，法院一审判决陈生败诉。陈生向广州市中级人民法院提起上诉。目前，该案件正在进一步审理中。

权界线挪15厘米惹争议

96号商铺的权界线是这场纠纷的导火索。“购买96号商铺时其两侧尚未有分隔墙，因此双方约定以左侧的剪力墙面作为与95号铺的权界线，右侧权界线位于剪力墙面右侧2米处。到了交付的时候，96号铺与97号铺间已经建起了分隔墙。让我愤怒的是，96号商铺的左右权界线竟然向左挪移了15厘米，将剪力墙包含在内。”

陈生称，按照合同附图约定，剪力墙体及延伸部分产权全部归属95号铺，因此96号铺以左侧剪力墙面为法定权界线到右侧的分隔墙，其实际宽度只有1.85米，面积减少了0.57平方米，“按当时的单价算直接损失86350元”。

法院并未支持陈生的观点。根据法院一审判决，96号铺与97号铺的分隔墙为右侧权属界址，左侧权界线位于分隔墙左侧2米处。该商铺虽然包含了剪力墙，其整体面积数据并未发生明显变化，“故原告称被告提出交付的商铺面积与约定不符证据不足。”

广东胜伦律师事务所律师王欣亮在接受记者采访时表示，商品房买卖合同约定面积和实际交付面积一般允许存在3%以内的误差比绝对值。“96号商铺的面积误差比恰是在这一范围内。如果陈生仅因为这一变化而要求解除合同，其很难得到法律的支持。”

测绘未注明墙体归属

陈生认为，广州市房地产测绘院出具的房屋面积测量成果报告中“只有简单的边界线，未注明四面墙体的归属”，从而导致铺与铺间的墙体归属混乱。

广州市房地产测绘院表示，“该大楼用地四至墙界归属”已经在初始测绘报告书中说明。

“商铺四面墙体归属与大楼用地四面墙界归属难道是一回事吗？”陈生说。记者就此事致电广州市房地产测绘院，其负责人称需进一步核实后才能回复相关问题。

王欣亮认为，商铺四面墙体归属是商铺房产分户图的重要组成部分，其与大楼用地四面墙界归属显然是不同的概念。“市民 商铺时，如果发现商铺测绘存在误差问题，可要求测绘院作出正式的书面说明，并据此进一步向房管部门反映情况。对房管部门、测绘院就异议作出的答复仍不服的，可依法提起行政复议或行政诉讼。”

分割式商铺缺乏保障

陈生称，自去年产生纠纷以来，无论是协商渠道还是诉讼渠道，他均联系不上商铺出售人龙邵文。

南方日报记者尝试通过商铺运营商瑞佳 顾问有限公司索求其委托人龙邵文的联系方式，但该公司接线员称事有不便，需向上级领导反映后再联络记者。截至发稿时，记者仍未收到任何回复。

广州市国土资源和房屋管理局认为，《商品房销售管理办法》对商业物业分割销售并没有作禁止规定，物业分割、办证时间等相关内容均由出售人与购房人在合同中“自行约定”。王欣亮建议 商铺的市民主动核实商铺的产权情况，并将商铺的具体面积、区域规划图纸在合同附件中进行明确约定，以避免今后产生纠纷。

房产顾问

商铺 应注重两个策略

“有商铺 需求的市民应注意两个策略。”经纬房产咨询有限公司商业发展部经理周睿建议，首先要根据商铺定位选择恰当地段。人们往往认为，人流量大、消费人群密集的商圈便是商铺 的好地段。然而，旺铺并不单纯取决于此。在广州火车站地段 服装商铺容易盈利，而 仓储店、专业市场等则未必。

“第二个策略是尽量选择知名度、美誉度双高的开发商。”周睿说，开发商的资历与诚信直接关系到配套服务的质量与运营模式的成熟，进而决定市场能否打开，商圈能否形成。相较于开发商宣称的资本实力， 者更应该关注其真实的运营管理能力，因为后者直接关系到商铺未来盈利的大小。

分割式商铺的法律风险？（广州房地产律师：谭卿朝）

【核心提示】2000年以来，分割式商铺 方式在我国上海、北京、广州等城市逐渐兴起，目前正向国内二三线城市渗透。由于分割式商铺系新生事物，国家有关法律规定十分不完善，全国各地的地方性法规、规定更不完善。 分割式商铺往往容易产生群体性诉讼风险。那么， 者在 前应当如何评估有关法律风险？广州房地产律师谭卿朝专题为您讲解— 分割式商铺的法律风险及评估问题。

一、分割式商铺新兴

2000年以来，分割式商铺 方式在我国上海、北京、广州等城市逐渐兴起，目前正向国内二三线城市渗透。分割式商铺即开发商将取得大产证的商铺分割成若干小单元出售给业主，由业主支付价款的行为。实践中，开发商常常将一个类似于大商场的商铺分割成几百个小单元，出售给业主。

此类分割式商铺如果可以办理房产证，有关法律风险并不大，其主要风险表现在经营风险上。因为通常情况下，开发商对此类的分割式商铺出售，都要求通过委托有关物业公司将分割的商铺统一对外出租，业主定期分享租金收益。实际上，几百个业主可能意见不合，有的业主基于物权的排他性等性质，要求行使完整的物权权利，自行处置、出租商铺。在实践中难以有效执行，有关矛盾尖锐，容易引发群体性事件。

二、分割式商铺的法律实践

如果开发商违反规定分割商铺销售，并且难以办理房产证的，业主 此类商铺无产权证明，难以获得法律保障。

关于商铺能否可以分割出售，我国现行法律规定并不完善。而地方性的立法也十分欠缺。在立法上走在前沿的主要是上海。

早在2004年1月，上海市房屋土地资源管理局和上海市建设管理委员会即已下发过《关于商场和楼分割转让问题的通知》，规定：“一、商场、楼转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属……四、商场、楼批准预售后、初始登记前，需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准；商场需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业还应当征得商业主管部门的同意。经行政管理部门批准或者同意后，房地产开发企业向规划管理部门办理变更设计手续。”

2009年7月1日，经上海市人大常委会重新修订的《上海市房地产登记条例》正式生效。鉴该条例第八条明确规定：“房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界限封闭的地块或者空间；房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。”

三、分割式商铺的法律风险

如上所述，分割式商铺存在的法律风险主要集中在能否办理房产证，这是十分重要的一个问题。广州房地产律师谭卿朝提醒您：在 分割式商铺时请谨慎考虑如下风险：

1、分割式商铺销售是否经有关政府部门允许销售。因此， 者打算 分割式商铺，应当首先向房管局等主管部门了解有关分割式商铺是否被允许销售。具体各地法规规定不一， 者应注意深入核实。

2、深入判断分割式商铺是否实体上分割并获得建设、消防、卫生等管理部门批准。如上所述，分割式商铺能否获得房产证是有法律风险的。如果开发商‘随意分割’，或未经许可擅自分割有关商铺并出售，而不符合物理形态的各自独立的封闭形态，则难以获得房产证。并且，分割性商铺出售应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准；商场需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业还应当征得商业主管部门的同意。否则， 者应当慎重决策。