商业地产现状解析以及未来发展趋势

商业地产很少有单一的业态。大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，在项目开发前期就完成对项目各功能分区和各楼层的业态进行规划。若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。

较具开发潜质的单项商业地产种类

中等规模的购物中心

中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。

社区商业

社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的，满足住户日常生活的需要，进行统一的规划设计，位置相对集中，具有一定的规模，所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业，才能称之为社区商业物业。

旅游地产

第一类是旅游景点地产，指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。

具休闲功能的商业地产

一些大城市商业场所的客流有6 5％以上是为了娱乐旅游和休闲。比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费；在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费；参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费。仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。可见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。故在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。

高端商业地产开发的主流模式——商业综合体

万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设，招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，这被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。

城市综合体(英文为HOPSCA)是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)首个英文字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率综合体。其规模宏大、功能齐全常被称为“城中之城”。

主题和特色商业地产

从其他国家的成功项目来看，建筑形式及风格特色在很大程度上决定了商业地产对消费者吸引力的大小。但目前的中国，发展商对商业地产项目的开发仅仅局限在招商上面，殊不知“主题特色”才是商业地产项目成功运营的基础。近年来，中国商业地产的蓬勃发展，越来越多的国外商业咨询机构、设计公司纷纷造访中国，针对中国目前中国商业地产开发的种种问题，对比国外先进开发经验，他们提出未来中国商业地产发展的两个方向。

一是挖掘地方文脉

目前中国大多数商业地产项目还是现代国际式或欧美风格，对本土特色的挖掘还远远不够。从发展的眼光来看，越是民族的才越是世界的。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。上海新天地的成功，实际上就是对本土文化特色充分挖掘的成功。

二是重视商业地产的城市景观职能

商业地产产品的外在表现形式是各种建筑物、构筑物及广场和街道空间，其外观形式色彩的丰富性和多样性远胜其它单一的建筑类型，如写字楼、酒店、住宅等。因此，商业地产开发除了满足商业利用价值外，其对城市景观的影响是至关重要的，体现了经济价值和社会价值的统一。特别是中国目前处于城市建设的高峰期，尤其需要注意重视商业地产项目的城市景观功能。如有可能，与政府合力打造城市标志性建筑，这有助于获得更多的政府支持，有利于项目的融资和运营管理。