房地产发展的逻辑 房地产投资的风险

房地产市场非常火爆，投资的相当高，所以很多人会关注这个领域的市场行情，但是随着时代的发展，房地产的热度已经慢慢冷却。作为投资者，要非常了解当下的趋势，不能够随便跟风。以下所介绍的就是房地产发展的逻辑以及房地产投资的风险，希望大家可以看清楚这些内容，以后投资时会有更多优势。

房地产发展的逻辑

房地产，不仅仅是经济支柱，它支撑着一个本土经济体的国家信用及国民财富。

在本土经济体中，中国已经形成了一套基于政策驱动的增长方式。具体到房地产，中国的国有土地制度、税收政策、土地财政，与房地产经济、城市化进程、城市公共用品等直接相关。

房地产不仅仅是经济支柱那么简单，它是国家信用体系的基石。从国家信用、货币（信贷）／国债（地方债务）、土地国有制度、土地财政、房地产经济，到城市化、城市人口、城市公共用品及生存权，这是一条深刻理解中国经济、货币以及房地产本质的重要脉络。

中国依靠国有土地政策以及近20年的土地财政快速地建立国家信用。中央以及各省各城以土地财政及国有土地为信用基础，大规模扩张国债、地方债和城投债，银行大量发行信贷货币，然后大搞基建，大造新城。

如此，从国家信用到城市化中的婚姻、教育及生存权争夺，这样就形成了一条完整的链条：城市生存权竞争和土地供给少，支撑房地产价格，然后支撑财政、货币及债券，最终支撑国家信用。

在生存权本位的封闭经济体中，楼市和货币为什么坚挺，因为人要生存，要在城市里生存。

房地产投资的风险

（1）市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。

（2）购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。

（3）流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资，所以给房地产投资者带来了变现上的风险。

（4）利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。

以上的内容就是房地产发展的逻辑以及房地产投资的风险，如果大家不知道怎么样去投资房地产，可以看看这些基本的介绍，找到一些基本的投资逻辑以及投资方法，但也要注意控制住投资的风险，以免投入大量的资金，但是一点回报都没有，甚至还会出现亏本。