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[摘要] 近年来市区新建楼盘不多,较多是建在近郊或远离郊区的地方,市区、热点地区随处可见二手房的身影。相比新房,二手房有即买即住等特点,所以近年来受到了不少买房人的青睐。但是二手房的交易流程复杂,风险也比较大,我们买二手房时应该注意什么呢?
近年来市区新建楼盘不多,较多是建在近郊或远离郊区的地方,市区、热点地区随处可见二手房的身影。相比新房,二手房有即买即住等特点,所以近年来受到了不少买房人的青睐。但是二手房的交易流程复杂,风险也比较大,我们买二手房时应该注意什么呢?
买二手房应注意什么?
一、产权可靠性
1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
2、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
3、一定要看产权证的正本,并且到房管局查询此产权证的真实性。
二、是否属于允许出售的房屋
大部分公房进行房改时,原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让。一般来说,军产、院产(医院)、校产(学校)的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、房屋质量检查
注意检查房屋是否漏水、管道位置是否合理、室内设备是否齐全。
除此之外,还有一些明面上看不到的问题,比如房子里是否出现过意外,这类房子是中国人最忌讳的,除了问清楚之外,还应该在合同补充协议中写明相关条款。
二手房的结构通常比较复杂,有些房子还经过多次改造,看房时详细考察房屋的结构情况。同样也需了解房屋的建成年代,房龄的大小影响贷款年限长短。
五、签合同
二手房合同有以下两个:
1、居间合同
居间合同是一个三方合同,一式三份,上面涵盖了房屋信息、委托事宜、中介达成交易和未达成交易后处置方式、三方违约责任、争议处置方式等;
2、存量房买卖合同
存量房买卖合同比新房合同薄很多,新房有大量的房子本身问题的约定,二手房则重点提及以下几点:
a、房屋基本情况,主要是房屋位置等信息;
b、房屋权属情况,主要是权证编号,土地使用状况,房屋是否普通商品房,房屋抵押状况,房屋租赁状况(注意,承租人有优先购买权。);
c、中介方信息、中介费等;
d、成交价和付款方式;
e、过户和户口迁出迁入问题;
f、税费约定;
g、违约责任。
六、资金问题
签完合同,就涉及到资金问题了,交完定金,并约定若干日后交付首付款,并办理贷款,贷款这里涉及到房屋评估问题,一般二手房受房龄影响,贷款都有一定程度缩水,首付要多准备些,别因为首付款不足而违约被扣除定金。
七、过户和户口
房贷办理下来,资金交割完毕,再去税务部门完税,接下来关键步骤就是过户了。带齐所有资料,约定时间即可。如有户口迁入迁出事宜,也可以根据合同约定来执行。
八、房屋本身及周边配套
重点关注二手房的户型,比如户型的朝向、户型是否方正、有无违建。
另外,房屋的楼层高低、采光好坏、周边配套是否齐全,也是值得买房人关注的。
二手房需要缴纳增值税、个税、契税、中介费等各种税费,普通住宅房产证满两年可免征增值税,满五的房子,可以免征个税。
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