实地看房你还在被忽悠吗？不看这些就亏大了！

很多购房者都有这样的经历，卖房者总能巧舌如簧的把项目优势一再夸大，而买房者一不小心就会被牵着鼻子走，完全认同他的每个观点。买房不是件容易事，想要把房子的每个细节掌握得面面俱全还是需要一定技巧的。下面小编就分享一些购房的知识给大家，一起来看看。

一、面积知识

1、建筑面积、套内建筑面积

套内面积是我们收房后可以利用的面积，建筑面积指的是套内面积加上公摊的面积，而公摊越大的房子得房率越低。

2、得房率

得房率又被称为房屋使用率，是指套内建筑面积与建筑面积（销售面积）之比。

判断得房率的高低有两个重要因素，一是楼道的面积，二是电梯间的面积。这两个公摊面积大了，说明你可支配的套内面积就小。

得房率越高越好吗？

大家认为得房率越高越好是不对的。因为公摊面积占比例的就是大堂和电梯。

举个例子，如果一个20层的楼就一部电梯的话，大家着急回家看球赛，或者有其他的急事儿，苦等一趟电梯是很崩溃的。如果楼层很高，牺牲一点得房率，可能你觉得你家面积小了，但是生活品质上来了。因此，“得房率越高越好”这一说法是要根据具体情况具体分析的。

一般来说，得房率普遍在78％～85％。大家要注意，有的时候四五十年产权的项目得房率会很低，甚至低至55％。有的小区，不同楼栋的得房率是不一样的，但是同一栋楼的得房率基本是一样的。

二、小区绿化率、绿地率

1、绿地率

比起绿化率更应该关注绿地率，包括公共绿地和宅旁绿地。

绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。有严格的计算要求，不应该低于30％的标准。

2、绿化率和绿地率哪个情况更好？

如果有两个小区，一个是绿化率30％，一个是绿地率30％，那么可以得出结论，绿地率30％的小区其绿化情况要更好。事实上有块草皮就算作绿化，连绿化的投影面积都会算在绿化率内，所以绿化率的实际参考价值并不高。

三、房子容积率

容积率越低说明单位面积上建的房子越少，人住在里面就不那么压抑、相对来说低楼层的采光也会好点，容积率越低，居住的舒适度越好。

四、房子楼间距

楼间距的大小关系到采光、私密性的好坏，楼间距过小，不仅容易导致采光不好，还会使得隐私得不到保护，在家的一举一动很容易被对面的住户看到，除非大白天也把窗帘拉上。

五、每个户型的总价

卖房者是不会主动告诉你每个楼层的差价以及区别在哪。买房时可以叫置业顾问计算不同楼层需要付的价钱，然后询问为什么楼层之间会有差价，主要有哪些区别等。这时你能得到更多有效的信息。

六、房子的产权年限

一般关于产权的问题会问的深入一点：如“你们这个项目是什么时候拿地的？”如果一个项目无论是户型、价格、配套还是周边环境你都很满意，经过询问发现拿地时间已经过去了20年。虽然是普通住宅，但是你实际拥有的土地使用年限只剩下了50年，这样的房子更要慎重。

土地使用年限和产权年限不同？

我国目前的政策是房地分离，地上的房屋所有权没有期限限制，业主可拥有。而土地使用权年限是有期限的，到达期限后，土地收归国有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

大家通常所说的产权年限：

1、70年产权房屋

就是土地使用年限为70年的房屋，例如大家看到的塔楼、板楼、花园洋房、别墅等。

2、50年产权房屋

指的是在50年的商业用地上建成的房屋，一般多为办公楼和工业用房。这类房屋不限购，但是水、电、燃气、供暖、物业都是按商业标准收，要比住宅的收费标准贵。到达50年的土地使用年限后，需要再次购买土地的使用权，现在国家还没有出台具体的购买方式及购买价格。

3、40年产权房屋

指的是土地使用时间为40年的商业立项房源，也就是我们通常所说的商铺。这类房屋不限购，屋内可以售卖商品，不允许居住，但一些尚未取得购房资格的购房者会买下它当做住宅使用。

七、房子的户型

其实户型图对于购房者来说是很重要，但是除了看户型图外还需要拿起总平面图看看，看窗户是对着外面的世界还是对着一面墙。

另外楼栋之间的差距、楼道的空间大小很大程度决定日后的居住体验，因此会看楼栋分布图和楼层总平面设计图。

八、房子的梯户

大量实践证明2梯3户的居住舒适度是的，现在很多都是2梯4户。1梯2户、3户或者2梯5户、6户，也能接受，但要注意只有一个电梯的房子，电梯坏了该怎么办？那种2梯7、8户的，就不要考虑了。

九、车位的使用

现在小车已经非常普遍了，也许现在没有车，但不代表未来不会买车。停车位的数量多少，车位是可租可售还是只租不售呢？车位费用的收取标准以及是地上车位还是地下车位等，这些都要问清楚。

还需要明确的是销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准。

十、配套

房屋配套除了靠问置业顾问，还要私下进行考察，深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题”。

对于一些现有配套也十分注意，如果置业顾问说离公交站、某商圈很近，几步路就到了，那么一定要去实地走走，看是不是真的很近，会经过哪些公交。还会问问周围的居民，实际的住房感受，多方打听免得日后后悔。