房屋交易双方最常见的几个问题解析！

买房是终身大事，马虎不得，房屋买卖纠纷也是常见的民事纠纷之一。那么，遇到房屋买卖纠纷怎么办呢？首先我们应当要知道一些房屋买卖的法律常识。下面小编特意将房屋交易双方最常见的几个问题提炼出来，并对此进行风险提示，希望对各位房屋买卖双方有所帮助。

一、签订《认购书（预购书）》协议之后，不得轻易拒绝签订正式的《房屋买卖合同》

在当前的一手房买卖中，一般购房者在看房时已经签订了《认购书》，随后不能以各种无法与开发商达成一致条件为理由（如交房时间、房屋价格、楼层朝向等），拒绝签订正式的《房屋买卖合同》。但是，如果购房者坚决不签订，开发商也不可以强制要求买受人签约，但可以向购房者主张赔偿。实践中，通常是没收定金。二手房的买卖，亦适用此规则。

特别提示：

看房时，房可以随便看，字不能随便签，一定要擦亮双眼，理性买房，不要轻易被销售的各种承诺诱导甚至是误导。

相关条文：

1、当事人签订预约合同时已经知道将来准备签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的，不予支持。

2、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务，守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的不予支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失，守约方请求增加赔偿的，可予支持。

二、采用“阴阳合同”避税的，价格条款无效

实践中，为了避免因房屋（主要是二手房）交易所产生的大量税费，一部分交易双方会采用“阴阳合同”的方式避税，即在签订一份真实的《房屋买卖合同》之外，再签订一份价格较低的假的《房屋买卖合同》，并以此合同办理过户及纳税申报，这个就叫“阴阳合同”。

因“阴阳合同”产生的假的价格条款，以及在真实的《房屋买卖合同》中约定的需要以此方式来促成交易的条款，均属无效，应当以真实的房屋买卖价格纳税和履行合同。对于因此增加的税费，由当事人依据法律规定分担。

特别提示：

签订“阴阳合同”风险大，非常容易产生各种纠纷，无论买卖双方是否同意，该种操作方式均因违反法律、法规的强制性规定而导致无效，不可取。

相关条文：

当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的，应予支持。

登记机关按照真实价格核算或者追缴税费，导致交易税费增加，对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的，一般由当事人按照法律规定负担。

三、卖方不配合办理贷款，买方可以选择一次性付清房款，否则一般无法要求继续履行合同

如果在按揭贷款购房的情况下，买方办理按揭贷款需要得到卖方的配合。如果卖方故意不配合，买方很难取得银行的同贷书，因此导致合同无法履行。如果买方起诉要求继续履行，自身应具备履行的能力，即可以一次性付款或一定期限内可以具备该种能力。除此之外，不能要求合同继续履行，但可以要求解除合同并赔偿损失。

特别提示：

在遇到买方违约故意不配合办理银行贷款的情况下，买方不可一味地认为自己无辜故选择继续履行合同，甚至“强迫交易”。此时策略选择尤为重要，否则可能道理占上风却吃了法律上的败仗。

相关条文：

当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的，卖方拒绝配合办理担保贷款，买方符合下列条件之一的，可以支持其继续履行合同的诉讼请求：

1、已经依约付清购房款，或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的。

2、同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权，并且同意在合理期限内一次性付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的。

3、已经取得银行贷款承诺函，且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。

除上述情形外，一般应当依照合同法百一十条项关于合同事实上不能履行的规定，对买方继续履行合同的诉讼请求不予支持。

四、因一方违约导致房屋买卖合同被解除的，守约方除可以依据合同要求对方承担违约责任以外，还可以要求赔偿可得利益损失

在房产市场价格波动较大的情况下，合同中设定的违约责任往往不足以保护守约方。因为有利可图，违约方宁愿选择违约也不愿选择继续履行合同。但是，如果可得利益得到保护，违约方的违约成本将大大提升，这有助于维护房产交易的安全。

特别提示：

房屋买卖双方除了要尊重交易本身外，还要尊重市场规律。因市场规律带来的额外或额外损失，切不可通过违约的方式取得或避免，否则容易搬起石头砸自己的脚。

相关条文：

房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。