二手房评估是什么？高低对买房有什么影响？

二手房交易过程中，购房者首付多少并非由成交价决定，而是由评估价决定。那么，评估价是什么意思？房屋的评估价是怎么算？其流程和费用分别是多少呢？

1、二手房评估价是什么？

在二手房交易中，购房人向银行提出贷款申请后，银行会委派评估机构来对房子进行评估。一般来说，评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个值，这个值就是评估价。你购买房子的价格和评估价存在一定的差异，如下图：

实际操作中评估值为房子实际成交价的70－90％，百分比受房屋建筑年代、装修、位置等因素影响。

二、评估的流程和时效分别是怎样的？

商业贷款和公积金贷款的评估流程和时效不一样，具体区别如下：

商业贷款：报单向银行派评，评估公司接单后一到两个工作日上门看房，一到两个工作日内出预评估报告。

公积金贷款：省公积金资料进窗后15－20工作日内上门看房，而市公积金审批是系统评估。

三、评估需要准备什么资料，费用多少？

1、准备资料

（1）商业贷款：面签之前评估，材料：房产证复印件、买卖双方身份证复印件。

（2）市属公积金贷款：面签之前评估，材料：房产证、买卖双方身份证复印件、买卖双方签字确认的网签合同和网签信息表

（3）国管公积金贷款：国管公积金贷款是在双方面签后由评估人员上门评估，评估是需要看房本原件。

（4）组合贷贷款：面签之后评估，材料：房产证、买卖双方身份证复印件、买卖双方签字确认的网签合同，再面签的时候这些证件公积金管理中心已留存。

2、收费标准

二手房贷款时，通常会由银行指定的评估机构评估进行评估，收费也会有差异，一般为评估价的0．1％－0．5％不等。需要注意的是，国家发改委给出的收费标准是评估价的0．3％－0．5％，具体收费标准根据市场调节浮动。

四、其他注意事项有哪些？

商业贷款更改评估报告不收费；评估报告出错可以联系评估公司免费修改，但评估价不得修改。而且交一次费用只可出一次报告。公积金贷款交一次费用只能出一次评估报告，且不能更改。

评估价和买房者有什么关系？

（1）首付款额度：

二手房的首付款额度不是根据实际成交价来计算的，而是根据评估价来计算，评估价不得高于成交价。银行会结合评估机构给出的房屋估值，以及对风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑来发放贷款。银行根据实际情况给出的贷款和评估值、总房价之间的关系如下图：

举个例子来说：一套二手房的评估价是200万，实际成交价是210万，那么银行根据评估价计算贷款额度（比方说可贷款70％，每个地方都不一样），那么银行房款就是200万＊70％，就是140万，于是你需要自己交70万的首付，而不是60万。

（2）买房所交的税费：

为什么说国家一定有个机构是评估二手房价的呢？（交税费的时候会有地税局这样的专业机构来核定价格，评估价也是重要的参考）

举例说下：如果你买二手房成交价是100万，你为了避税，是不是可以和卖房的人约定，一部分款项私下里交易，明面上的成交价少一点，那么税费肯定就少了。国家是不允许这样的情况发生的，所以国家规定，二手房上报的价格一定不能低于评估价。

因此，评估价过高或者过低，都不好，因为对于购房者来说，意味着要么是多缴纳税费，要么就是多缴纳首付款。所以，评估价适中比较好。