总吐槽“房价高”!那么房价是如何构成的?

2018/08/28 15:45:33来源:房天下 浏览量(5428)

[摘要]“城市房价这么高,让我想出逃?”这是小编在朋友圈看到的一句话,大家都在吐槽“城市房价高”,似乎觉得房价是由一个具体的人来操控的,觉得“这么高”就是不对的,却很少有人去分析“房价到底是由什么构成的”、“房价为什么这么高”。

“城市房价这么高,让我想出逃?”这是小编在朋友圈看到的一句话,大家都在吐槽“城市房价高”,似乎觉得房价是由一个具体的人来操控的,觉得“这么高”就是不对的,却很少有人去分析“房价到底是由什么构成的”、“房价为什么这么高”……其实一旦弄清楚了这些,你就不会再盲目的说房价“高”或“低”,会多一些判断与思考。那么,现在就让我们先来看看房价的构成吧!

一、土地成本

建房子的第一要素是土地。开发商需要缴纳一笔费用,即土地出让金,来获得土地的使用权(住宅70年,商业40年),一般来说,土地成本占房价的30%~40%。

土地资源属于不能再生资源,本来就稀缺,加上深圳地少人多,对土地的需求更大,地价贵就情有可原了,怎么个“贵”法儿?可以参考历次土拍,在市场好的时候,开发商只要能拿到地,似乎多贵都可以,“地王”大多是这样产生的。

还有数据显示:最近几年,土地成本的增速远高于房价,是房价的重要推动因素。

二、建安成本

拿到土地之后一般就要进行建筑施工。建筑成本则包括房子施工的水泥、砖瓦、管道管线、电梯等硬件成本,此外还有人工成本、社区设备成本、绿化成本等,整体算下来,也占房价的30%—40%。

有的楼盘如果是精装修交房,还要包括更多的室内设备成本,可能要达到总房价的45%左右。

三、房地产相关税费成本

开发商从拿地到销售需缴纳的税费约占房价的10%左右。主要涉及的税种有营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税以及契税等13种,不同城市的税费缴纳比例和金额会有差别。

四、销售管理成本

各开发商水平不一,销售管理成本占房价8%左右,包括开发商经营成本、广告宣传、营销代理、其他费用等。在这方面,大房企优势就更加凸显,因为规模大、体系完善和成熟,大房企可以更大程度降低经营成本等销售管理费用。

一般来说,如果一个项目的操盘能力强,楼盘建设销售周期就会缩短,成本也会相应减少。如果操盘能力差,拖的年限太长,那么销售成本也会随之增加。

随着时间消耗,成本增加,楼盘的价值也可能会有所损耗,这对开发商非常不利。同时,也是现在楼市快销现象存在的一个重要原因。

五、开发商利润

除去上述所讲的成本支出,剩下的部分就是开发商的利润了,一般占10%—15%。因此开发商根据以上各部分的份额和支出,就可以制定出一个大概的价格了,房价再低,也不能低于成本,把本金收回来是开发商定价的底线,毕竟盈利才是企业的最终目的。

以上五项因素反映了中国城市房价的基本构成,每一项因素的变动都可能影响房价总水平。因此房价是在不断变动中的动态概念,房价的基本稳定也是相对而言的。

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