买了二手房 原房主不迁出户口该怎么办？

很多的购房者买二手房的原因就是为了能迁入户口，已达到能让子女入学的目的。但是如果房屋过户后，卖房人迟迟不迁出户口该怎么办呢？购房者能否强制卖方迁出户口？法院会怎么判？如何在买房最开始就预防发生这样的行为呢？

一、购房者能否强制卖方迁出户口？

如果购房者选择了二手房，遇到原房主没有将户口迁走的情况，户口不能迁入，这种情况一旦发生，处理起来也是相当困难的。这是因为迁移户口采取的是自愿原则，如果原房主不迁移户口，相关部门是无法干涉的。而且，目前户口和房屋产权是分开管理的，户口归公安机关管辖，产权纠纷才能够通过法院来处理。

因此如果发生卖家不迁移户口的问题，公安人员和居委会干部可以对卖家做思想工作，但无权强制要求其将户口迁移出去。

二、卖方不迁户口法院会怎么判？

如果购房者就卖方不迁户口的理由将卖家告上法院，法院对户口问题一般采取的是既不受理也不判决的态度，所以购房者很难通过法律手段维护自己的权益。但是购房者可以用卖方违约的理由起诉原房主赔偿违约金。

在实践中，因户口问题导致的违约一般有两种情况：

种，房屋内存在卖方的户口，卖方出于自身原因考虑故意不及时迁出，导致出现合同，这种情况卖方主观上的恶意的，其过错程度比较高，应当承担的违约损害赔偿数额也就相应的高一些；

第二种，房屋内卖方的户口已经及时迁出，其后发现房屋内还存在卖方上一任业主的户口，卖方对此也不知情，这种情况卖方的过错程度比较低，法院在判决时也会酌情降低其承担违约损害赔偿的数额，但并不是说出现这种情况的违约是由于“非出卖人自身原因”导致的，卖方是不能以此为由主张免责的。

三、如何在买房最开始预防卖方不迁户口？

1、预留部分尾款作为户口迁出保证金

个人二手房交易中，为了避免卖方迁出或不迁出户口，买方在向卖方支付房款时，会按照双方协商好的数额预留一部分尾款作为户口迁出保证金督促卖方按时迁出户口，待卖方迁出户口后再支付给对方。如果卖方未迁出，卖方需交纳违约金。

2、户籍核查

在签订房屋买卖合同之前，可以事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。如果卖家说已经迁出了户口，也要去相关部门核实户口是否的确已经迁出，确认无误后再退还保证金。