惊!上海房价快速上涨的背后竟然暗藏这些!

2016/02/26 12:30:00来源:房天下 浏览量(42096)

[摘要]上海房价飙升的背后究竟隐藏着什么?2015年中国部分城市房地产上行行情之下,上海一、二手房共成交4986万平方米,总成交金额超过1.4万亿元,成为全球第一大市场。

上海房价飙升,从驱动力结构看,改善、中高端和豪宅成交增长迅速,刚需增长相对乏力。

在过去的4个月里,生意人王元(化名)看遍了杨浦、虹口、闸北的小区盘,发现价格过一段时间就涨二三千元/平方米,“已经从3万(元/平方米)看到5万(元/平方米)了”;春节过后,张文刚出售其位于闵行区的3房单元,要换到虹口的教育地产,三天之内,房子总价跳了5万。

相关数据显示,2015年上海1000万以上的豪宅共成交7844套,比2014年多卖4842套,比北京、深圳多卖了一倍以上;成交金额也达到1300亿元,同比增加143%,涨幅高于其他一线城市。

上海二手房市场亦然,共成交36万套,总计3046万平方米,较2014年大增113%,成交金额达到7678亿元,各项数据是一手住宅成交的2倍左右,金额则是一手住宅的1.6倍。与其他城市相比,二手房成交金额近乎是北京2倍,其成交面积套数也远超其他城市,二手房市场容量上海排在全国第一。2016年1月,上海房价同比涨1.24%,环比涨19.29%。

那么,上海房价为什么快速上涨?

表面上看,“快速上升的房价”才是改善、中高端、豪宅需求爆发的动力之源。因为房价上涨,有房群体的资产开始膨胀,净资产增多。“房价快升”对楼市需求产生两个效应: 效应与首付门槛降低效应。

因为房价快涨,人们有小套换大套、低总价换高总价的强烈意愿,因为面积越大、总价越高,同等涨幅,房子增值越明显。

陈先生前两年买了一套300万元的房子(首付60万,按揭240万),两年后房价上涨了50%,那么房子总价是450万,卖掉之后,付掉240万银行贷款和契税之后,手头净现金200万元,此时他可以购买660万的中高端需求。如果房价不上涨,从60万到200万,如果靠积累的话,需要5-10年以上的时间。现在房价一上涨,从60万到200万,一步到位,原来用于积累首付的钱可以用来支付新的按揭。于是,上海商品住宅市场整体呈现这样一番景象:改善、中高端、豪宅需求一波紧接一波。

专业人士表示,上海房价的飙升,从驱动力结构看,改善、中高端和豪宅成交增长迅速,刚需增长相对乏力。一个解释是,此轮政策利好主要利好二套改善需求。但问题是,上海怎么突然涌现出不计其数的“壕”,买中高端和豪宅就像买白菜一样。这些人的钱到底从哪里来?

如今股市还很低迷,不可能对当前上海楼市起到支撑作用,所以可以排除股市。还有,上海经济基本面好,富人本来就比较多,其实也很难解释这个现象。如果经济基本面好、富人多是支撑楼市的主要驱动力的话,早几年中高端和豪宅就应该是主力了,不会等到现在。就近三年看,上海就业人群的整体工资薪酬也比较平稳,基本是前几年赚多少工资,今年也赚的差不多。

相关人士还表示,房价的不断上涨,买不起房的人更加买不起;有房的刚需群体开始跃升进入改善行列。所以终的结果是,上海楼市的刚需驱动力越来越弱。

房价上涨

上海房价较快上涨的局面短期内能改变吗?

专业人士进一步指出,上海随着城市的快速发展,可供开发建设土地已经非常紧张,目前住宅用地已经在逐年减少,并且未来将长期持续、难以扭转,终上海将像深圳一样从增量开发转向存量开发;近年上海对外来人口的吸引力在全国来说是遥遥领先的,这也是公认的事实,供少需多之下,房价自然上涨。

目前货币超发,股市风险大,实体经济不景气,好的 渠道很少,加之房贷利率持续降低,所以上海楼市的资金面是非常充裕的,因此上海房价较快上涨的局面短期内难以改变。

不久前,上海市公开表示,上海楼市限购措施不会改变;供应结构上,今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上。

业内资深人士指出,这个规定对上海房地产市场未来的发展有非常重要的影响,优化住宅用地供应结构增加中小套型比例措施的出台,除了可以通过增加住宅供应套数来大大缓解供求矛盾,抑制房价过快上涨之外,还可以平抑地价的过快上涨,因为户型面积段的强制雷同,削弱了各开发商通过差异化竞争来提升售价的能力,相应地,地价也会受到抑制,从长远看,这也有利于房地产业的健康发展;至于提高商办物业的持有比例和年限,有利于促使开发商向运营商方向转型。

现阶段,上海楼市调控必须达到“促成交”和“控房价”双重目的。“促成交”是当前上海经济平稳发展的客观要求;“控房价”是上海保持经济活力和维护民生的内在要求。

但专业人士指出,如果每个区域(板块)整齐划一地按规定比例来提高中小户型供应,可能达不到“控房价”和“促成交”的目的,却可能引发两大不良后果:一是产生结构性的去化难问题;二是激化中高端、豪宅市场供需矛盾,引发新一轮价格飙升。

目前上海商品住宅的消化周期只有4个月,整体处于供不应求的状态;但局部仍有不少难去化的库存,主要问题还是户型面积、功能结构与当前市场相脱离。换个角度看,其实是该种产品的供应超过了市场需求。在开发商自由决定的情况下,不会产生系统性的结构性死库存。而如果整齐划一实行中小户型占比不低于60-70%的硬性规定,特别是在中高端和豪宅需求强烈的内环内和热点内中环板块,有可能产生结构性的库存问题——改善需求人群够不着,中高端和豪宅人群看不上。

激化中高端、豪宅市场的供需矛盾的结果,就是引发新一轮价格快升。上海楼市今非昔比,2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面积和金额分别占26.05%和45.68%,已是市场成交面积的第二主力和成交金额的第一绝对主力,绝对不能轻视。

根据新政,中心城区新增供应用地住宅中小户型配比不低于70%,这意味着中高端和豪宅的供应将大幅缩水。终,原本可以在内外环之间得到满足的改善需求,被吸引到内环内和热点内中环板块;原本可以在内环内和热点内中环板块较好满足的中高端和豪宅,被严重挤压,得不到充分满足。长远下去,中高端和豪宅供不应求的矛盾被激化,中高端和豪宅房价将猛烈上涨。

如今的楼市下刚需买房需要的不仅仅是钱,更重要的是技巧。

1.了解银行对房贷的态度

大多数购房者对市场把握不是太精准,但是可以通过银行对贷款的态度来把握市场,一般来说,银行手松,说明市场看好, 客涌动,房价一般呈上涨趋势;银行手紧,说明市场风险加大, 客抽身,绝大部分卖家着急,买家观望,房价一般呈下跌趋势。

2.买跌不买涨

理念一般是“买跌不买涨”,虽然利润达不到大化,但可以降低 风险。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格,所以买房应该“买跌不买涨”。

3.买“预期”

购房要学会买“预期”,这样升值潜力比较大。政府的规划以及周边新建学校等是影响居住环境的因素。等到全部配套落实的时候,房价也肯定已经包含了这些附加值,房价肯定也是不会低的。如果规划明确,可早前下手,好是在政策还未明朗之前买。当然,前提条件是消息的来源一定要准确。

4.不必一步到位

很多人买房所谓的买不起其实是贪大求全。比如他手上的钱本可以买个60至70平方米的房子,但他非要20平方米的房子……诸如此类,在条件不具备的时候,只能望房兴叹。因此,买房要多比多看,满足个人所需,量力支出,这样才是宜居幸福的居住理念。

5.计算养房成本

买房不是一次性消费,在计算成本时,物业费等也是综合考虑的必然要素。

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