空置房的定义是什么？空置房有哪些类型？

房地产发展的一定阶段，总有一些衍生现象出现，烂尾楼、空置房等都成为房地产业的关键词。现在，一些城市的空置房越来越多，空置率极高，一度被称为是“鬼城”。

空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。

空置房的类型

研究房屋空置问题，还必须分析房屋空置的类型，以便采取措施解决不正常空置房屋问题，使房屋空置率保持在正常水平。

空置房屋可以分为两大类，即正常空置房屋与不正常空置房屋。

所谓正常空置房屋，是指房屋符合社会需要，其价格合适，并处于正常的待售时间中（如暂设定为一年）的房屋。

所谓不正常空置房屋，是指房屋不符合社会需要，或其价格过高、已超过正常待售时间（如一年）而仍未能出售或出租的房屋。

根据不正常空置房屋形成因素的不同，我们可以将不正常空置房屋分为以下四种类型：

1.结构性空置房屋，即由于房屋供给结构与房屋需求结构不符合而形成的空置房屋。如高档房屋供给量超过市场需求量，而中低档住房供给量不足，致使一部分高档房屋成为空置房屋；或者由于户型结构不合理，大户型房屋过多，也会使一部分大户型房屋成为不正常空置房。

2.购买力不足型空置，即由于社会对房屋的购买力小于空置房屋的总价格，而导致一部分房屋处于不正常空置状态。如有的城市近几年房屋价格涨幅太大，每年价格上涨达到10%以上，再加上房屋供给量增加，致使空置房屋价格总额大幅度上涨，远远超过了社会对房屋的购买力，从而使相当一部分房屋长期空置。

3.功能性空置房屋，即由于房屋的内部功能不全或外部环境及配套设施不完善，影响了房屋的使用功能而使其长期空置。这类空置房屋在各个城市中也有相当比例。

4.投资或投机型空置房屋。一些城市为了从政策上支持房地产业发展，允许或鼓励把房屋作为投资品买卖，于是，近几年一些城市不同程度地形成了一定数量的投资性和投机性购房。这类购房者购房的目的是为了出售或出租房屋，并从中获取利润。因此，被投资者和投机者购买的房屋，必将又重新投放到房屋市场上出售或出租。由于房屋被他们转手买卖之后，增加了交易成本，提高了房屋价格，必然会在市场上延长空置时间，从而产生投资和投机性空置房屋。

投资和投机型空置房屋具有很强的隐蔽性和欺骗性。因为按照我国现行统计方法，这部分房屋是作为被销售出去的房屋统计的，但实际上，投资和投机者又将这部分房屋拿到中介公司挂牌上市了，因此，它应该属于本文所说的空置房屋。据上海房地局最近的一次调查，在浦东新区近两年内新建成并出售的商品房中，房主购买后一次没来的有近50%[2]。由此可以推断，这些房主购房并不是为了自住，而是为了投资或投机，这50%的商品房就是投资或投机性空置房。在一些炒房盛行的城市，这类空置房屋已经占了相当大的比例。