绍兴房产业内人士来支招 解读契税补贴公积金上调

自2014年下半年起，中央救市力度不断增强，从限购限贷放开，到央行降息降基准利率等等多重新政出台，对提振楼市都有一定的利好作用，但整个房地产形势仍严峻，真正落实到各个地方的救市力度可以说是轻重不一。房企去库存依然“亚历山大”不容小觑，绍兴市政府的救市政策终于还是“千呼万唤始出来”，出台的《关于促进越城区行政区域房地产市场平稳健康发展的意见》，特别是规定自2015年2月15日起对市民买房实行的财政补贴，契税补贴0.8%。如果买100万的普通住房（面积在144平方米以下），补贴8000元，实质性减轻购房成本，也终于让一直在网传的契税补贴消息尘埃落定了。

该项政策对于公积金贷款力度也继续加大，由原来双职工公积金高只能贷款60万元，单职工50万元，提高到双职工80万元、单职工60万元。绍兴政府鼓励购房，犹如一个新年大礼包，让2015年的楼市充满更多期待。那么究竟这一政策的出台对于现在绍兴的房地产市场具有怎样的意义，对于哪一类的购房群体影响比较大，对绍兴2015年的房产形势将产生怎样的影响？

去年有一些地方采取购房契税补贴，绍兴也在传，现在总算落地了，契税补贴这块也不是很高，有些地方政府是1%，90方的话只有1.5，相当于我们补了一半还不止，3的话可能补贴的稍微少一点。公积金这部分相对而言幅度有一点大，原来单职工只有50万，现在到60万、80万，公积金力度很大，对改善型客户来讲有很大的利好，尤其是原来公积金用过了，现在还掉又可以扩大，我觉得对楼市利好还是非常明显的。近在买房的客户中，从我们了解，像公务员、事业单位也在增加。

补贴，这里有一条140方以下，税价为100万，上额是8千元，8千可能补不到，也不可能完全是0.8。这里他有一个强调，普通住房，也就是140方以下，有个面积的制约。因为有个时间差，现在是1月份，到2月15日生效，现在可以看房子，定金可以交，网签到2月15日去做，估计很多购房者会采取这种措施。

这是地方新政非常有力的政策，而且也是比较实质性的，补贴以金额为主，包括公积金，很容易执行，也是比较立竿见影。有些话说在那里，但是在实施的时候可能做不到，这无疑透露出，从政策来讲，有很多利好出来了，作为购房者来说该改善、该换房的，需要买的，可以积极的看房，货比三家，也有一个选择的过程，2月15日生效，实际上也差不多，现在看房，付定金，后成效。我认为相当于地方政府给购房者一份新年大礼。虽然说是补贴对房价而言是微乎其微，只有0.8，其实现在房价打一点、两点都很多，它只是透露出一个积极救市或者是相对利好的信号。

对购房者有实质性的利好，对开发商来讲也有利好，一是买房人多了，去化会加快；另外，新政里面有许可证分期办理，土地出让金支付期限也放宽了。原来土地出金支付时间要半年内、一个月内付清，现在允许一年内缴清，原来是半年内要付清，现在延长到一年。包括保证金总和，也有一定返还。虽然我们来的迟一点，跟其他城市相比，但基本上能考虑的已经一步到位了，还有一些地下空间用于建停车场的，不收出让金。原来还有一个政策，就是90/70限制，现在也取消了，企业可以更多根据市场来做调整。

总来讲，对购房者来说一个是纯粹性利好，第二信心也会有所提升，减轻房产公司的压力，把楼市暖一暖。

绍兴咸通房产总经理 金雁：房产将成为成本定价型商品，自住型买房越早越好

绍兴市政府1月14日出台《关于促进越城区行政区域房地产市场平稳健康发展的意见》，从2月15日起实施一系列刺激房产宽松发展的政策措施。这些措施若落到实处，将是给绍兴高库存的房产市场带来一剂强有力的兴奋剂。

我们可以看到，现在国家和各个地方都在陆续出台各种类似的政策，明确地表明了政府部门的态度，即目前的房地产市场已经到了政府逐步救市的底部，从政策角度看，房地产市场已经触底，不会再有更低的政策底部了。

当然，房地产作为一种商品，不仅受制于政策，还受制于经济的繁荣和萧条，更受制于商品的供求关系。几年来的房地产调控政策逐步把房地产从资产增值的赚钱工具打回到了其商品原形，回归了其商品属性。经济的萧条，使得特大件商品的购买力不是那么强大，同时由于经过长期调控，销售去化率徘徊于低位，建设增量不断增加，使得房地产市场处于高库存状态，市场的供求关系从此发生了变化，房地产已经不再是紧俏商品了。

与历史上所有其他商品从计划紧俏走向市场过剩一样，房地产商品是中国紧俏经济走向完全市场经济中，除了石油、电力、自来水、燃气、通讯、军工等以外的（上述商品虽然也密切影响人们生活，但起在生活费用上的占比却远远没有如房价那样的压力），后一个特大件商品。从此以后，房产这个商品也成为成本定价型商品，即不再会因紧俏而由政府从土地上随意提价，然后开发商也随意提价；房产的价格会因为成本资源的降低或提高而缓慢波动调整，完全回到商品价格属性。随着这些变化，土地出让的热情和利益也将大幅降低，直至房产的高库存完全下降，房地产市场回到供求基本平衡状态，房产销售和价格竞争回相对平缓状态。所以我一直说：如果是自己要住的房子，早买早好，这样可以比较宽泛地挑地段、挑小区、挑楼层、挑品质、挑品种、挑价格、挑环境、挑规划和商业发展方向，不早点下手，错过这个村，就得找另外一个村和店了，也许房产价格的升幅会高过存款的利息；如果只是作为投资、再卖掉赚钱的，还是不要买的好，以后的买卖流畅度和流转利润只会大幅下降。

这次绍兴出台的政策，虽然多方消息说行政窗口尚未接到通知，但既然报纸、新闻都竞相报道了，政策落地也就不远了。

政策中，公积金的贷款额度再一次提高了，双职工高达80万，单职工高达60万，这个就扶持和提高了购房者的购买和支付能力。

在2015年期间签订合同的，交易契税有减免了，当然交易契税减免的手续只有到办理房产证前缴纳契税的时候才能兑现，既然政策规定了2015年签合同，就能享受，那不管契税证、房产证在何时办，应该都能享受到。

在新政中，还有几条是针对房产商的，比如建设分期可以分割成每块2万平方米以上，分期开发、分期验收、分期办证。这样，开发商的资金压力将大大减轻，同时还可以根据市场情况调整下一期的产品特性，更好地适应市场，融合与市场经济。

同时，政府不再限制90平方户型必须占70%的那个现在看来有限像无厘头的政策。户型面积本来就应该有房产商根据市场去自己做出决策，并自己承担责任风险。如果强迫计划实施，万一卖不掉，有谁来收购托盘呢？

对房产公司的还有一条利好是规划批准又明确不计入容积率的地下室空间用于人防和停车场的，不再收取土地出让金。这个既可鼓励开发商多建地下停车场、帮助地方减轻停车位压力，同时让开发商自主选择，万一多建地下停车位出租、出售有利可图，则可多建成为利润补贴。当然，按现在的车库、车位市场价而言，建地下车位纯粹还是一种配套，也就成本价格能打平就不错了，尚无什么利润可言；不过也至少是提高小区配套水平的、减少停车压力的一个亮点吧。中国今后的停车位压力将会越来越大，除今后在地下车库之外，再将所有小区的一层全部作为四面通畅的架空层，用于停车和交通，不过如果要那样做，很多规划、规范和标准都必须修改，在我看来，我们迟早要走那一条路。如果所有的建筑底层都变成通道和停车位，人行道和商铺都在架空层上面的一层上，整个城市基本人车分流，将是一种建筑和生活的革命。这个革命，要靠顶层人物的全力推动才能推动的起来。

元旦刚过，2015年刚刚开始，在这样一个时间节点，绍兴政府包括越城区有这样的政策出台，这个政策分为两块，一块是关于契税补贴，对客户购房来讲是实实在在的利好，就像很多客户比较关心购房的成本问题，贷款利率下调以后，每个月他们承担的购房成本已经在下降了，现在又在契税方面也是购房成本的下降，目前购房成本是越来越低了，这是对客户比较实在的利好。第二，关于公积金的额度上调。从案场销售来看，绍兴利用公积金字贷款的客户群体比较多，可以说占城郊客户群体50%左右，包括之前有很多客户本来打算用公积金，或者是额度不够的，现在额度也上调了，对他们来说也是购房成本的降低，这对二环以内、刚性需求的楼盘来说确实很好。政府在新年之后有这样一个政策，对2015年绍兴房地产市场还是一个利好。

房地产市场现在已经慢慢越来越稳定了，是一个常态化。之前日光盘、排队购房的现象是违反了正常市场规律的，正常市场本身应该就是好的产品、性价比高的产品本身就有一定市场竞争力，有竞争力的产品应该是得到市场认可的。就像以前市场很好的时候，不管萝卜青菜拿到篮子里都是菜的时期，那是不可能的，你是属于非理性的购买。现在他关注品牌、物业、产品，关注的面会更多，他们会在很多楼盘中做选择，他们现在选择面很多，城东有三、四个同类型的产品，他就在这几个产品里就要看产品力、性价比，产品得到客户的认可，价格符合他的心理预期，这样的产品老百姓才会买。这才是比较健康的市场。2014年到2015年之后几年房地产就是这样，它已经进入到正常化。

这次政策从客户层面，开发商层面，都有很多的利好。契税补贴，2月15日生效期，有可能造成前一阶段签约还没有做按揭的客户网签出现大批的退订和重签。这个政策利好肯定是存在的，一是没有想象中的那么大，第二明确限定了范围，也就是说改善性并没有这方面的补贴，从政府层面还是扶持刚需，希望引导自住性消费。对开发商比较麻烦的事情就是有可能出现合同的退签，因为同样也是公积金政策加大以后，有一些项目还没有办理公积金的客户可能会要求重新签订或者是调整贷款额度。

从公积金这个政策来讲，政府对改善性住房支持力度更大一点，契税补贴明确表达了对刚需的支持，公积金除了刚需以外更多考虑了改善性客户的需求，贷款额度显著提升，因为现在房价总价也比较高，说明政府希望行业能维稳，平顺的发展。

许可证我看网上没有太明确的细则，只说可分期办理。之前是根据项目，大于10万方的面积可以允许分期开发建设，如果现在细则没有出来的话也不清楚。这样开发周期可以更长，开发商不需要很大建造成本的同期投入，这跟土地出让金支付期限放宽也是连的一起的，这两个更多是针对开发商层面的，今年也是资金非常紧的一年，也是在降低开发商的资金负担。新的政策上是说2万方，比以前的准低了很多。

土地款签约履约保障金，这个政策跟土地出让金缴纳差不多，前一阶段很多土地出让金缴纳基本上也是一年内付清的比较多。履约保证金总额控制倒是比较好的，不高。关于地下空间用于建停车场，这主要是针对于原来有的地块或者是没有规划地下室的，这对新开发项目近期用地影响不是很大。比如说原来有一些土地条件是没有关于地下室的，你重新做地下室建设的话要求你补交土地出让金，大概是市政府04年的一个文件，现在拍卖取得土地基本上不存在这个问题.

第一项政府是对所有购房者都利好，无论是一手房还是二手房，只要是买房在这个时间段里都可以享受契税政策的补贴。

第二类应该是公积金，一个是刚需的，一个是改善性的，因为去年刚好有一个政策出来，如果公积金贷款原来有但是还清了还是可以继续贷，你现在的话就可以按照新的政策，公积金一个是额度提高，第二额度提高以后原来比如要做一部分组合贷款的客户商贷部分可以用公积金里贷了，因为商业贷利率比较高多95折，也就是说，提高的部分可以用公积金来贷，这样对购房者还款额度、每个月还款压力方面就可以减轻很多。

总体来说预计2015年形势会比2014年要好。2014年年尾有翘尾行情，对购房者的购房信心建立了不少，恢复了不少。而且现在观望情绪淡了不少，近售楼处来人量也增加了。

首先，公积金贷款额度上调，对于公积金贷款的购房客户为利好。

其次，此举政策就开发商而言，对于一些高档楼盘，主力排屋、别墅这块的影响还是比较小的，对于普通的刚需，或者改善型刚需的楼盘作用就非常明显。

而照2015年1月的形式来看，整体的基调与去年相似。就我所知，2014整年还是有很大波动的，像杭州、绍兴纷纷出现一些降价楼盘，对购房者的影响深远。但是，2014年下半年9月份开始，整个市场趋于平稳，像我们集团开发的几个项目，成交平稳，稳中有升。而2015年现阶段下半年绍兴楼市可能还会有变数，但是总体上半年是渐稳的。我相信，随着这些利好政策的出台，整体的成交量和市场的活跃程度，肯定比之前都要有所增加。