公寓式住宅产权到底算不算住宅产品?

最近，不少读者致电，对该楼盘出售的商务公寓提出问题：公寓式楼盘产权算不算住宅产品？另外，随着房产新政的实施，各大银行对公寓贷款有没有特殊政策？

对市民反映的问题，记者调查走访发现，由于户型灵活，面积较小，且回报率高，济南房地产市场上公寓式楼盘开始大量出现。山东辰静律师事务所资深房产律师宋祯祥在接受本报记者采访时表示，公寓是房地产市场中的一种地产形式，政府没有给公寓一个明确的规定，什么样的项目是公寓，也没有明确公寓的土地规划性质是住宅用地还是非住宅用地，对于公寓市场，没有现行的相关法律来规范。

按照《住宅建筑设计规范》的有关规定，居住产品中的住宅，必须满足日照、采光等相关条件。而所有的楼房都有日照不足的房屋，不能满足日照标准的房屋不能称为住宅，而这类房子又有很大的市场。在规划的住宅用地上，开发商通过公寓这一地产形式，集约利用土地扩大房屋的可销售面积及数量，达到了投资利益的最大化。对于规划为非住宅的用地上，开发商通过公寓的地产形式既突破了土地规划性质的限制，又满足了购房者对住宅市场的需求。不过，对于公寓这一地产形式，还应有相关的法律法规来规范市场。“国内来看，有些城市对公寓进行了严格界定。”宋律师介绍，2005年9月1日，成都市规划局、市国土资源局、市房管局联合下发的《关于公寓建设管理的若干规定》对公寓性质作出明确界定，公寓是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。《规定》要求房管部门在对公寓进行房屋产权登记时，必须明确为公寓，并在房屋产权证上的房屋用途一栏中，明确标注为公寓。公寓只能在规划的住宅用地(含兼容住宅用地)上建设，国土部门在办理土地手续时按住宅办理。规划部门在对公寓进行规划审批时，应在核发的审批文件中对公寓进行明确标注；设计单位在设计图纸中对公寓必须标注准确。建设单位应在涉及公寓的建设项目规划报建材料及图纸中，逐套标注公寓，凡未标注公寓的住宅建筑按住宅标准进行规划管理，并且建设单位应在各种正式文件和宣传材料中对公寓进行如实表达。

另外，就市民购买公寓楼盘，其银行贷款方面有无新政策这一问题，记者了解到，对公寓产品贷款，各家银行执行的政策并不统一。像农行相对宽松一些，而深发展等银行就比较严格，包括首付、利率等比较高。如果是家庭内第二套房产的话，贷款首付比例不低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。