房屋转租的法律后果

房屋转租的法律后果

本案中，曾某与王某在其订立的房屋租赁合同中，没有规定是否允许转租的条款，那么在租赁合同中，没有规定允许转租的情况下，应认为出租人不允许承租人转租。因为我国法律不仅规定租赁合同应当具有转租约定的内容，而且明确禁止承租人未得到出租人同意而擅自转租承租物。因此，在法律允许当事人可通过其协议加以改变时，如果当事人之间无改变这一规定的约定，则当事人应受法律规定的约束，该规定也将自动地成为合同的组成部分，即原则上不允许承租人转租。

承租人擅自转租应构成对租赁合同义务的违反。由于不得擅自转租的义务不仅是承租人所负有的基本义务，因此承租人违反该义务构成根本违约，转租合同不仅无效，出租人还有权解除原租赁合同。

《合同法》第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的， 出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第224条还规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

另外《城市私有房屋管理条例》第21条也规定：承租人有下列行为之一的， 出租人有权解除租赁合同：(1)承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的：(2)承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；(3)承租人累计6个月不交租金的。可见，立法意图是把擅自转租和造成损害等消极后果联系在一起的。本案的处理结果是现行法律对于转租限制的规定框架下的必然结果。