北京房价已死！涨势完全不在！

今天谈谈北京的市场，希望对大家买房有所帮助。实际上，无论何时，人们都有两个的担忧：首先，北京房价是否还会上涨；其次，我现在买房子是否合适。
从2017年开始，北京楼市理论上没有怎么涨价，但是到2020年，尤其是2020年底，突然出现了一波快速上涨，海淀的房价涨了30%，有的已经涨回了317元。
西城部分优质和部分改善的朝阳小区，涨幅也在20%以上。目前北京的房价基数较大，如果总价超过500,000元，则上涨20%，即上涨100万元。
一些经历过2015,2016,2017房价上涨的人，现在会更焦虑，担心房价现在已经上涨了10%，但在此基础上还能不能再涨50%？所以，我们将告诉下一个市场如何发展，如何向前推进，为您复盘。
01。
北京的房地产市场在2008年是个大底。2007年至2008年，北京房价下降了约30%，有些房地产项目甚至下降了一半。
我们实施了4万亿的经济刺激计划，到了2009年，北京的房价开始飙升，涨幅几乎是之前的两倍，当然，2008年奥运会也不例外。许多人都认为奥运会和房价上涨有关，但是这并不重要。
自2010年起，国家开始调整利率，提高首付比例，也是在2010年，北京开始对外来人口实行限购，当年实行的是社会保险一年。到2011年，对外来人口实行5年的社会保障限购政策，并且不断提高利率，首付也相应提高。
随着2012年利率再次下调，市场回暖，幅度可能在20%-30%之间。自2013年房价上涨以来，国家开始下定决心控制房价，将二套房首付比例提高到70%，同时将个税提高到20%，而此前并没有这么高。
2013年至2014年，北京房地产市场开始下滑。2014下半年，很多人都觉得国家真的开始控制房价了，楼市的未来已经没有机会了，市场悲观情绪非常严重。
但是2014年930再次开始放松，930之后就是不认贷款，卖了房子就是首套房，历史上不认贷款。到2015年，政策将会恢复优势，主要是降低利率。
到2015年，基准利率从5.9降到5.65，然后是5.65，然后是5.4,5.15，最后是4.9。许多经历过2016年的人都应该知道，北京的购房基础是4.9，打个85折，这样算下来，房贷利率就很低了。
所以2016年是北京房价上涨的时候，从基准利率降到了4.9，当利率还在下降的时候，房价才真正开始反弹。
从2016年到2011年，这5年也就过去了。从2011年起，对外来人口实行5年社保限购政策，到2016年3月，大量外来人口也开始持有北京购房资格，这些综合因素使北京房价在2016年出现近翻番的上涨。
另外，我还想强调一点，北京的房地产市场有一个规律，五年一变，十年一变。后来10年也就是2011年，那个时候很多人都不交社保，他觉得把钱给国家没有用，只有2011年以后大家才有了主动交社保的意识。
回归到价格方面，北京的房地产市场已经从2015年到2017年持续增长了317年。自从317新政实施以来，北京的房价已经跌至2019年年底，跌幅应该在15%~20%之间，然后到2020年，北京的住房市场可能会在4-5月开始回暖。

02。
到2020年房价翻一番之前，北京的房价只有两次大涨，一次是2008-2009年，一次是2015-2016年，到底发生了什么？
2009年实施4万亿刺激计划前，北京购房首付降至20%，利率也随之下降；2015年，由于2014年930新政取消了限购限贷，房价再次大幅下跌，限制贷款政策再次降低。
然后再看2020年，我们实际上在2019年对北京的房价做了一个预测，当时的市场情况非常糟糕，我们一直预测到2020年北京的非普线价格可能会上升。
五环内非普线为468万，五环外为374万，与目前房价相差甚远。如果相应能稍微调高，北京的房地产市场将出现一波热浪。
但是到了2020年，出现了“黑天鹅事件”，新冠脉病爆发后，实体经济受到的冲击相对较大，所以国家开始主动去扶持小企业，支持实体经济的办法就是降低经营贷款的利率。这就是因为一些投资者因为操作贷款利率低于正常贷款利率而找到了机会。

另一个转折点是2020年10月，在此之后，甚至出现了30年3.85的产品。自那以后，北京的房地产市场开始启动，到了年底，涨幅达到了10%左右。
现在开始严管贷款，到了年后市场变得相对稳定，所谓的稳定，就是成交量的下降。谈到这一点，很多人肯定都会有疑问，有人说我大兴的房子不涨价，有人说房山一直没有什么行情，很稳定。
接下来，我将向您介绍北京房地产市场的层次结构。大致分两部分，一为刚需盘，二为改善盘，改善盘一般为700万以上的楼盘，刚需盘为500万以下的楼盘。那个去年涨价的楼盘在哪里？主要经营朝阳改善楼盘和西城、海淀。
自2017年以来，北京刚需市场有自己的规律，买家也相对固定，都是首套房，这个买家的规律大概是房价上涨5%-10%，市场停下来，房价下跌5%-10%，市场开始回暖。这是近几年来北京五百万以下房产的最基本规律。
但是也要看板块，比如有些板块特别冷，可能会涨不到5%就停掉，但是成交量可能会上升。