楼市调控的新逻辑已经形成，房地产开发投资同比增长25.6%

最近，国家统计局的数据显示，季度房地产开发投资比去年增加了25.6%，这是2011年以来的增长率。考虑到疫情的冲击，与2019年季度相比，比上年增长率也达到15.9%，年平均复合增长率为7.7%，远远高于同期固定资产投资3.0%的复合增长率。开发投资占固定资产投资的比例达到28.7%，也是统计数据以来的值。开发投资可以说是拉动固定资产投资的主要动力来源。
推动开发投资增长的主要因素是新开工和竣工。去年季度，受疫情影响，房地产项目多处停工状态，季度开工、竣工分别下降27.2%和15.8%，形成低基数效应。去年第二季度以后，在防疫救济和扩大内需的推进下，供应地明显增加，年土地成交价格增加17.4%，帮助新的开工和竣工。今年季度，房地产新开工、竣工各增长28.2%、22.9%，是近十年来的峰。
目前，各地正在制定十四五住宅发展计划，热点城市住宅用地供应增长是主旋律。另外，在两个集中的供应模式下，供应计划的明细向全社会公开，受到上级自然资源主管部门的监督和评价，计划的刚性增强，过去的供应计划不能完成的情况会发生变化。
3月份，70个城市的新房价比上个月上涨的城市数量为65个，只有5个城市下跌，比上年同期上涨幅度扩大。对于最近商社市场恢复的趋势，控制政策更加着力于供应方，热点城市大规模增加供应地，以更大的供应对策需求，使商社市场保持高水平的平衡，保持稳定。因此，在去年全年开发投资增长基数低(7%)的情况下，今年的开发投资有望保持比去年同期增长的。
当然，也存在制约开发投资增长的因素。首先，土地溢价率明显下降。去年疫情后，为了提高市场预期，许多城市的稳定地价政策松动，竞争建设政策退出，土地价格明显增加，热点城市产生了许多高价地。供应地两个集中，地价房价联动控制，今年出高价土地的概率下降，土地溢价率明显下降，各地要求住宅租赁地单排，占新区比例的10%以上，开发投资增长受到限制。
其次，三条红线和贷款集中度管理明显影响住房企业融资结构，住房企业更加重视销售偿还。与2019年同期相比，今年季度住宅企业资金来源结构发生了明显变化，预付款和预付款的比例从31.59%上升到37.41%，国内贷款从18.32%下降到15.22%，三条红线和贷款集中度管理取得了一定的效果。今年，三条红线扩大了住宅企业的实施范围，列入的开发者陆续开始了降低杠杆战略。同时，贷款集中度管理更加严格，中小贷款增加30%，各地经营贷款流入楼市，住房企业资金面更加紧张，限制后续土地、开工，可能影响开发投资的增长率。
再次，商社需求方的控制比较严格，影响商社的销售，影响新的开工。最近，控制政策越来越明确，房价上涨快，预计不稳定的城市，控制动作不会停止。住宅建设部采访，地方发布新政策，规制政策不断打补丁，形成了大楼市强有力规制的新逻辑。目前，控制效果开始显现，3月一线城市新房比上个月上升幅度下降到0.4%，比上年上升幅度也缩小。
显然，控制的目的是阻止房地产市场从一线城市蔓延到二三线城市甚至。今年季度，楼市迎来的小阳春，商社销售面积3.6亿平方米，销售额3.8兆元，比上年增加63.8%和88.5%，比2019年季度增加20.7%和41.9%。交易金额的上涨幅度明显大于交易面积，意味着房价明显上涨，特别是在东部热点地区，房价更新，强制控制越来越严格。
季度，商社的销售面积和金额创历史纪录，3月建商社成交1.86亿平方米，创历年同期纪录。但是，商社市场阶段性的历史顶峰到来的可能性很高，商社市场有可能在顶峰后慢慢下降。这将限制开发人员的土地，加快开工等。综合来看，2021年开发投资将继续保持正增长，但增长率不会明显高于2020年。但是，在三条红线、住房贷款金额紧张、需求方政策紧张的制约下，开发人员加快项目周转。同时，巨大的施工面积，加上地方政府的供给地增加，竣工高峰到来，整体上维持开发投资的上位运行，也是各方面都想看到的。