深圳落户变难！将全面收紧落户，“七普”人口调查迎楼市变化

在人才争夺战如火如荼的今天，常住人口达到1756万的深圳反其道而行之，成为为为数不多的城市。
五月二十六日，深圳市发改委公开征求《深圳市户籍迁入若干规定(征求意见稿)》的意见，与之前深圳落户规定相比，主要包括六个方面的内容修订。其中备受热议的当属将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，即全日制大专不能直接入户(技术型人才底线要求调整为中级职称+全日制大专，技术型人才底线要求调整为技术型人才)；年龄限制收紧至本科35岁，硕士45岁。此外，夫妻投靠的基本要求由结婚时间和被投靠人入深户时间调整为2年，调整为5年。
在此之前，北上广深四大一线城市数深圳落户门槛，来了，就是深圳人的口号更是深入人心，新政策一旦实施，来了，不一定是深圳人。
近十年来，深圳享有人口流动带来的红利，十年来，深圳人口平均增长率达到40%，常住人口达到1756万人，比六普增长713.6万人，增长68.5%，年均增长5.35%。由此引发的人口与资源难以匹配的问题现在越来越激烈，大城市住宅突出问题成为深圳新的难题，从这个角度来看，深圳紧缩定居政策是大势所趋。
伴随着各地市七普人口数据的发布，人口迅速向大中城市聚集，17个千万级人口城市全部实现人口正增长，十年来平均增长率达到25%，其中深圳、西安、广州等地增长40%以上。就房地产市场而言，人口发展速度和质量对房地产市场格局有很大影响。
01。
深圳人口十年增长68.5%
七普数据显示，广东省已成为31个省、自治区、直辖市人口的省份，总人口达1.26亿，与2010年第六次人口普查相比，全省常住人口增长2170.94万，增长20.81%。在这些城市中，广州、深圳和东莞的人口总数超过了千万。
核心城市人口虹吸效应进一步加强。从人口增长来看，深圳10年增长713.65万人，居和广东省人口增长首位，这意味着近10年来，广东省新增2170.94万人中，近70%流入深圳。
落户门槛较低，一定程度上会刺激深圳房地产市场走向高房价、高成本。表现在房地产市场，受人口需求刺激，深圳新建商品住宅的平均交易价格从2011年到2020年增加到54949元/平方米，十年增加168%。
图片：2011-2020年深圳常住人口。

以及房价的变化。
事实上，人口变动与经济发展呈正相关。长三角、珠三角等经济发达地区的人口大多呈上升趋势，占总人口的比重上升较为突出，受需求端影响，以深圳为代表的热点城市在暴发中走出了独立行情。与大多数城市不同的是，由于资源与人口的不匹配，供需不平衡是深圳的核心问题，也是深圳楼市热度难以降低的原因。
02。
人口加速聚集在大中城市。
作为大城市的典型代表，深圳不断吸引人口流入。据披露的290个地级市州数据显示，17个千万级人口城市全部实现人口增长，10年平均增长率高达25%，其中深圳、Xi、广州增长率超过40%，天津增长最慢的人口增长率为7%(93万)。
十年来，常住人口继续向大城市聚集已成为人口流动的重要特征。近十年来，人口增加到500万，尤其是1000多万。100-300万城市人口十年来减少的城市占60%以上，成为大中城市流动人口持续增长的重要粮仓。
图片：290个地级市州六普-七普常住人口变动。
(按2020年人口规模划分)

资料来源：国家统计局。
与此同时，省会/中心城市(以下简称核心城市)的人口虹吸效应进一步增强，人口集中度比十年前有所提高。
深圳是东部发达城市中人口集中度的城市，十年来人口集中度上升了3.94个百分点，人口增长也居首位，这一系列数据显示了深圳强大的人口吸收能力。
另外，中西部省会城市集中度的提高也比较明显，典型如西安，七普常住人口达到1295万，占陕西省人口的33%，比10年前增加了10.08个百分点，无论是省会城市人口集中度，还是集中度增加，都处于前列。与成都、拉萨、长沙、武汉等地相比，银川、拉萨、长沙、武汉等地过4个百分点，以成都为例，10年来常住人口增长达到582万，成为除北京、上海、重庆三个直辖市外，第四个超大城市，人口超过2000万。
表格：核心城市常住人口，集中度变化。

(根据省内城市集中度变化排序)
资料来源：各地区统计局。
03。
低估了深圳的人口规模，
刚需池再次扩大。
由于非普查年常住人口通过抽样调查获得，数据往往存在一定的误差。与2019年的数据相比，七普数据中存在的较大误差不容忽视。
与2019年相比，深圳的人口变化较大。根据七普人口数据，2020年常住人口比2019年增加412万，增长31%。
另外，成都、拉萨、西安、银川、海口、广州、昆明、郑州、长春、厦门、长沙和贵阳，七普公布的常住人口数据与2019年相差20%以上。北京、上海、重庆三个直辖市和石家庄、济南等城市的数据误差相对较小，低于3%。若进一步考虑到2020年常住人口的正常增长，误差将减小。
值得一提的是，七普数据显示，天津常住人口只有1386.6万，比2019年抽样调查的常住人口少了175万，误差在11%以上，是目前公布人口普查数据的一二线城市中一个被高估的城市。而在千万常住人口的一二线城市中，也是十年来人口增长不足百万的城市。
上述差异主要是由于流动人口的不断增加造成的。《七普》数据显示，2020年流动人口达到3.76亿，比2010年增长69.73%。同时，该数据远远超过2018年《中国流动人口发展报告》中2.4亿流动人口的总规模，也颠覆了近5年流动人口发展报告中流动人口规模持续下降的观点，流动人口规模仍在持续上升。
移动人口的增加也带来了巨大的生活需求，尤其是深圳、Xi、成都、广州、昆明、郑州、厦门等人口明显被低估的城市。
相对来说，天津在需求方面的风险进一步增加，2020年比2010年人口只增加了93万，而2010年与天津常住人口相当的广州，近10年常住人口增加了近600万，说明天津人口增长缓慢，近年来甚至可能出现常住人口流失。如果这种趋势进一步延续，天津房地产市场规模的持续性令人担忧。
表格：二线城市七普人口数据比2019年有所变化。

资料来源：各地区统计局。
城市常住人口的增长在很大程度上反映了城市活力和吸引力的变化。
以深圳、Xi、成都、海口、广州、昆明、郑州、厦门、长沙为代表的常住人口增长较大的城市，相关的一系列医疗教育配套规划必然会增加，房地产行业最关心的刚需池也会越来越充裕。与天津相对应，近年来常住人口被明显高估，市场前景也面临着巨大的不确定性。
类似地，在人口指标发生巨大变化的情况下，地方主管部门的人才引进政策必然要进一步调整，相关人口落户、购房资格认定等政策必然要进行相应的变化，也为核心城市未来楼市发展增加了更多的变数。
毫无疑问，深圳此次调整落户政策，再次发挥了风向标的作用。