如何防范购买二手房遇到凶宅等风险

近年来，有关二手房交易的法律纠纷屡见不鲜，给买卖双方都造成了损失。

购房人关心的二手房交易风险有四大方面：担心“交易资金安全”的居于首位，占38%；担心“房屋存在瑕疵信息”的，占31%；担心“购房后出现遗留问题”，如房屋涉及诉讼或重大纠纷而“被查封”、“房屋内曾发生非正常死亡事件”或“电磁辐射”；购房后遗留问题，担心“原业主欠费”以至被限制服务。

我们针对时下二手房买卖过程中频发的纠纷问题进行了归纳与分析，希望可以给买卖双方合理防范交易风险提供参考。

一、购买二手房应使用“资金监管”进行钱款交接以防资金发生风险

实践中会有购房人在出售方完成房屋权属交割后拖延支付购房款的情况，不仅有可能为出售人带来回款风险，对于那些需要“卖旧买新”的业主来说，也有可能延误购房良机，甚至出现过不能及时回款致使新购房违约而造成损失的情形出现。融360提醒您，购买二手房应使用“资金监管”进行钱款交接，确保房屋权属和资金的安全。

二、签约前需要核实房屋抵押，查封情况，避免钱房两失

房屋抵押指业主用房屋作担保向第三方借钱的行为，而房屋被查封是指依法被限制过户转让的房屋。现有法律明确规定，房屋未解除抵押登记前不能办理过户手续，房屋被查封则根本不能上市交易，购买人不了解房屋抵押状况就支付房款很可能钱房两失，而对于签约后至办理房屋过户前的一段时间内原业主将房产抵押给他人是无法控制的。融360提醒您在签约后和业主一起到档案馆查证该房屋是否处于查封、冻结或抵押状态同时，通过“资金监管”办理钱款交接，这样一来，过户之后，卖房才能拿到钱款。

三、签约应明确房屋学区划分、户籍学籍状况，否则可能影响孩子及时就学

由于教育地产的特殊属性和稀缺性，不少家长选择提前购买教育地产，市场上也存在部分业主在孩子未毕业前就考虑售房，这样就容易出现学籍占用的情况。融360提醒购房者在购买教育地产前除了需确保该房在指定学校的施教区内，还应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等，认真核实该房是否存在户籍、学籍占用情况和占用时间的问题，以推算自己的孩子是否能按时报名、入学。

四、非房屋物理瑕疵官方无定义，买房凶宅应进行风险控制，否则追责无望

凶宅是指在房屋本体结构内曾发生自杀、他杀事件的房屋，如果购房人在不知情的情况下购买，即使在房价上涨的背景下，也可能出现高达20%的房价贬损，且转售周期较长。据了解，“凶宅”一般不被法律认为物理瑕疵，在签约业主一般也不会主动将将此信息告知，因此无力自行核查的购房者往往会在不知情的情况下购买，之后又感到追责无望。针对此类风险，链家地产均要求经纪人在客户签约前在《凶宅信息库》内做排查，并在合约中约定此信息的披露义务，购房者应监督经纪人是否完成了风险控制动作，以知晓瑕疵信息。

五、辐射房界定成难题，购房前应进行风险控制，避免日后纠纷

房屋周边既存的高压电力设备会对所购房屋造成电磁辐射影响，如果辐射值超标，则将影响人体健康和房屋投资价值。但是对于所购房屋是否为“辐射房”，购房者往往无力核查或核查成本高昂，此外，辐射检测的权威性也存在一定疑虑。购房者应在签约前详细咨询经纪人以了解房屋瑕疵状况，避免日后出现纠纷。

六、出售房屋必须要共有权人书面同意，否则所签合同无效

房屋共有权人是指多人共同拥有对房屋出租、出售的权利，合同法规定，未经所有共有权人同意出售的房屋所签合同无效，这对于买房人来说，可能到后不仅买不成房子，时间还耽误了，房价也涨了。融360提醒您在签约前查看房本“共有权人”一栏及“产权性质”一栏，同时应询问出售方婚姻状况以及是否有其他共有情况。经前两步判断如房屋存在共有权人，应要求所有共有权人全部到场签署合同，不能到场则须出售方提供《同意出售证明》等资料。

七、二手房交易应合规缴税，否则严重将承担刑事责任

国家规定：二手房买卖缴税必须按照税务机关核定的金额进行缴纳，任何低于此数额，且不符合减免税条件的，均可能是有人伪造税票或通过其他手段非法逃税。无合法缴税记录对于交易双方来说，可能面临高双方均承担刑事责任的风险。融360提醒您，应在交易双方协商一致的基础上签署完整、合法、有效的房屋买卖合同及相关文件，确保税费合规缴纳。