佛冈小产权房买卖合同是否有效？如何保证自己的权益

虽然无法在房屋管理中心正常办理过户手续，但是私底下，还是有不少朋友会因为价格便宜而购买小产权房屋，当然，购买小产权房屋也是会签订正规的买卖合同的。那么佛冈小产权房买卖合同是否有效?如何保证自己的权益?

一、佛冈小产权房买卖合同是否有效?

其一，小产权房的范围也是比较多的，其中一种就涉及到宅基地房屋，这类型的房屋修建土地是归属于农村集体经济组织所有的，因此，从产权上来说，只有居住权，而没有产权。

其二，物权法的相关规定告诉我们，小产区房归属于益物权之中，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。

其三，在我国的相关法律中，对于农村房屋的买卖也是有明确的规定的，城市居民不得占用农村房屋。

无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障。

二、佛冈小产权房买卖如何保证自己的权益?

1、集体建设用地用二商品房开发目前处于限制事管制阶段，国家尚未出台相应规定，关于“小产权房”的合法化尚地定论，因此购买“小产权房”尚存在可能导致合同无效的法律风险。

2、购买“小产权房”时，一定要注意审核出售房屋的合法手续，要求出卖人出示该项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，并向建委验证核实，否则不能购买。实践中，未办理合法手续的“小产权房”，通常为违法建筑 ，很有可能会被强拆。

3、即使是购买合法建造的“小产权房”，也存在以下风险：

不能取得产权证，合同双方仅存在债权。房子建成后，尽管出卖人有处分权，但对于买受人来说，因其未备案，不能办理权属变更手续，所以双方未发生物权变动。小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第 三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

4、普通商品房的开发商，其开发资金受到银行和有关政府部门的监管，而“小产权房”的开发资金使用，处于无人监控的状态，容易出现问题。监管缺位风险乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

5、法律效力风险“小产权房”买卖合同的效力一般以认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织 和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。佛冈小产权房买卖合同是否有效?如何保证自己的权益?事实上，从法律的角度来看，我们是不建议大家购买小产权房的，相信通过上述介绍，大家也对小产权可能存在的潜在风险有了一定的了解。