茶陵小产权房买卖合同是否有效？如何保证自己的权益

不管是从法律的角度来说，还是从正规房屋交易市场的角度来讲，我们对于小产权房买卖都是抵制的，但是市面上还是会存在不少的小产权房交易情况，不少买房者可能直到办理过户手续的时候才发现自己购买的房屋居然是小产权房。那么茶陵小产权房买卖合同是否有效?如何保证自己的权益?

一、茶陵小产权房买卖合同是否有效?

“小产权房”买卖合同的效力一般以认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在同一集体组织成员之间的房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。如果是发生在同一组织成员以外的小产权房合同均视为无效。针对案例内的责任认定，则要根据双方的过错程度作判断。

据称，“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据1999年国办《关于办理土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建设住宅。有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和产权证。

二、茶陵小产权房买卖如何保证自己的权益?

购买小产权房在现实中主要存在以下四方面的风险：

1、是办不了房产证，这类房屋是建在集体土地上，根据法律规定是不允许对外销售的，购买这样的房屋在没有改变土地性质的情况下是不能办理房产证的，没有房产证的房屋在法律意义上是不受保护的，同时，这类房屋在再次转让及遗赠、继承等方面都会面临困难;

2、是违约风险，由于小产权房交易违反了国家法律的强制性规定，其买卖合同是违法的，也是自始无效的，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房，在实践中，很多卖方都是抓住这一点搞一房二卖或者进行其他的违约行为;

3、是拆迁难补偿，购房者虽然双方签有购房合同，但却属无效合同，小产权房除了不能办理房产证外，大多还是违章建筑，有被拆除的危险，业主也不能因为拆迁而得到安置补偿;

4、是房屋质量没有保证，小产权房不是商品房，出售方不是合法的开发公司，购买后不能享受到《建设工程质量管理条例》规定的售后保修服务，发生质量问题往往只能自行承担。

【防范】：

第一、是要提前认识到小产权房交易的风险，好是不要购买这种农村小产权房，也就避免了购买小产权房而引发的一切风险;

第二、是已经购买了这种小产权房的业主，要积极找到出卖方协商，尽可能地通过补交土地出让金，转变土地性质，从而使小产权房变成能够办理房产证的商品房，从而使自己的权利受到法律的保护;

第三、是在与出卖方协商未果的情况下，可以起诉至法院，请求法院确认此类房屋买卖合同无效，实现退房退款的目的，如果购买方是在不明知所购买的房屋属于小产权房的，卖方在签订合同时也未尽到告知义务的，购买方还可以依法追究卖方的缔约过失责任。

茶陵小产权房买卖合同是否有效?如何保证自己的权益?虽然市民上的小产权房不少，不懂得如何核查房屋产权的也大有人在，但是不得不告诫各位的是，在与卖家签订合同之前，在支付具体的买房款项之前，我们一定要密切注意房屋的产权问题，避免因此而带来损失。