买反租商铺为什么要委托第三方经营 买反租商铺的陷阱有哪些

在如今，有很多人都会自己买商铺，可以用来自己做生意，或者是租出去收取租金，也是非常不错的选择，但是现在市面上出现了买反租商铺的现象发生，对于很多消费者来说，对于这方面的了解不是很清楚，所以就会很容易掉入陷阱，今天我们就说说买反租商铺为什么要委托第三方经营？另外我们也来说说买反租商铺的陷阱有哪些？

买反租商铺为什么要委托第三方经营

商铺返租就是说是开发商将商铺出售给投资者，并与投资者签订承租协议，以承租期间的租金来冲抵部分房款或是交付租金的投资方式。购买商铺返租时，要小心谨慎，一般情况下投资者会面临较大的投资风险。谨防开发商借空壳公司作为租赁方，影响到投资者的租金效益。另外，对于商铺的广告位等能够产生的项目，投资者也不能忽视。在投资商铺时，一定要对商铺所处地段、周围商业圈的发展前景等有明确的认识和了解，不能仅仅靠返租的噱头来盲目投资，以免产生不必要的经济损失。

买反租商铺的陷阱有哪些

1：抬高铺价返租，透支空间

成都大多带返租的商场铺，如果没有一次性扣除所谓的2－5年的“返租”租金，其售价远比同类型商铺市场价高出许多。如某商铺均价4万多元／平方米，扣除优惠折扣和返租租金，折算下来均价还要2万－3万元／平方米，但记者在同区调查时却发现，该区域商场铺价位实际成交价格在1．5万－2万元／平方米，某商铺扣除“返租”租金，实质上单价比市场价还要略高一些。

一个市值仅1．5万元／平方米的商铺，开发商将其提高到3万元／平方米并承诺10年返租卖出，小业主年8％。假设10年内商铺本身既不也不贬值，也不计算者的利息损失和各种税费，10年后，者虽然租金为铺价的80％（每年8％×10年），共收到租金2．4万元／平方米。但者如果此时将商铺出售，也只能卖到1．5万元／平方米，实际房产为50％，卖出后亏了一半，因此在每平方米商铺上的实际年率也只有：（2．4万元—1．5万元）／3万元／10年＝3％，远不及开发商宣称的“8％”的年率。

提醒：时下“返租”已成了开发商卖商铺的一种包装、营销手法。这种“返租”虽然貌似很丰厚，但其实“羊毛出在羊身上”，早在开售前，开发商就已把返租租金加到商铺的售价中，通常都会将售价提高三成左右（小区网论坛）来进行销售，因此即使返租租金一次性在楼价里减扣，开发商也不会亏本。如果能顺利地再将商铺租出去，开发商可另赚一笔；如果租不出去，开发商也可以全身而退。而者不但得不到返租期间的租金收入，更因为高房价而透支了本应属于者的空间，可说是承受了双重损失。

2、经营不善，开发商人去楼空

目前市场上在售的带返租的商铺，大多是商场铺或批发市场商铺。业内人士指出，这类商铺的租金如何、能否都完全视乎项目后期的招商和经营情况，只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金和前景才有保障。如果开发商卖完便悄然离场、招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了，小业主的就会血本无归。

提醒：商铺者千万不能单凭高额返租就贸然下手。购买前先应调查清楚项目的地理位置和商圈环境，考查商场业态定位是否顺应周边商圈需求，交通是否方便等等；其次是项目的经营团队是不是有成功的运作经验，有没有能力经营起来；再次还要看开发商的实力和资历，这主要是判断开发商会不会卷款离场的依据。值得提醒的是，目前有些在售商场铺虽然是品牌开发商楼盘的裙楼商业，但产权早已易主，跟原来的开发商全无关联，者切勿盲目追随品牌，应查看相应的法律文书及相关资料后再做决定。

3小铺合并出租，办不了房产证

为吸引小客，不少开发商在卖铺时尽量降低门槛，将商铺切成了几平方米大的“微型铺面”出售，同样带返租条件。记者调查目前成都在售的返租商铺中，有的建筑面积甚至只有三四平方米，实用面积还不到2平方米，10余万便可购买的准入门槛看似包容，允许更多的中小型者进入。但这部分商铺卖出后，为了方便招商，开发商又经常会根据商户的要求将小商铺合并出租，这就造成小商铺间没有界址，根本无法测绘，也办不了房产证。

提醒：业内专家提醒，部分带返租的商铺交楼后业主实际上并不能及时收楼，因此对商铺也就丧失了处置权，如果开发商直接将商铺合并或分拆出租，根本无法通过规划验收，房产证也不可能如期办出。根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果因开发商原因而办不了房产证的，开发商就要承担违约责任，延迟办证的违约责任属于严格责任，开发商不得以业主没有损失作为抗辩理由。如果开发商拒不承担责任，购房者可通过司法途径追究。

4“长租约”商铺返租

部分在售的一些商业项目根本不是产权铺，销售方卖出的实质上只是一张长期租约，而且还要求者提前付20年的租金。因为没有产权，有的一间商铺被同时“租”给了多个人，就算有貌似丰厚的返租，仍难掩无产权的危机。这种情况多出现在东南沿海一带，在广州、东莞等地，该类商铺尤为普遍。广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，广州不少专业市场或是临建物业或由旧厂房改造，只有物业使用权而没有产权。不带产权的商铺，出了问题，者的追讨难度大，所以应更加慎重。

提醒：杨大军律师指出，按国家规定，超过20年的物业经营权是不允许转让的，如果开发商一次性收取30年的商铺租金肯定是违法的。如果是20年以内的长租约，虽然是合法的，但却容易让“有心人”打“擦边球”，利用高额返租吸引商铺者，通过转租形式一次性向他们收取十多二十年商铺租金，等于从者手中圈了一大笔钱后，再分月、分年付给者高额利息。而开发商拿着圈到的钱去做二次，一旦失败，资金链断裂，商铺者的返租就成了泡影。因此，客在购买时时一定要了解清楚商铺是否有产权，是否存在抵押，有抵押的要在开发商办理涂销抵押后再付房款。

5：旧裙楼商铺包装上市，产权年限短

商业物业产权一般为40年，但目前，除个别一手商铺拥有40年产权外，绝大多数商场铺和专业市场商铺销售时产权都不足40年。记者调查发现，成都不少在售的商业项目是由闲置多年的裙楼商铺重新包装上市的，产权已大大缩水了十几年，不少项目剩下20多年产权，再扣除返租年限，交回到客手中只剩下20年出头的产权了。

以上就是今天跟大家分享的有关买反租商铺为什么要委托第三方经营，以及买反租商铺的陷阱有哪些的全部知识，希望可以给大家带来帮助。虽然说买反租商铺这个现象对于很多消费者来说是一个不错的选择，但是有很多陷阱和风险，所以大家在选购商铺之前，一定要对商铺的一些知识有一定的了解。