出租的房屋能买卖吗？买出租房要注意什么？

在现实中常常会发生事与愿违的事情，房子想卖出去可是到处找不到买家。房子刚刚出租出去，才发现买主找上门来。这时候不仅是卖家，买家也会有疑惑，已出租的房屋能买卖吗？购买出租中的房屋需要注意什么问题呢？

一、已经出租的房屋可以买卖吗？

这个问题的答案是肯定的，因为房屋出租的法律关系中，承租人享有的是房屋的使用权，而房屋的所有权依然属于出租人；此外对房屋上设立租赁合同是一个负担行为，而房屋买卖是处分行为，这两者同时进行并不冲突。

不过要注意买卖出租房屋的两个问题：

一是买卖不破租赁，在租期到期之前，房屋购买者不能要求承租人腾房。

二是承租人的优先购买权，买出租的房屋之前要有承租人的放弃优先购买权。

二、买卖出租中的房屋需要注意什么？

（1）不仅要在房屋买卖合同中注明房屋正在出租，还要将租赁合同作为二手房买卖合同的附件

如果不按这个要求做，则可能发生以下的风险：

a、一旦卖方违约不想将房屋卖掉时，即可另行签订虚假租赁合同，将租期约定的很长，将租金约定的很低。这样依据“买卖不破租赁”的规定，不论是卖方还是买方都无权主张承租人腾退房屋。这样足以打击买方要求继续购买房屋的意志，而卖方则不用承担任何违约责任。

b、卖方可以降低租金，改变买方的预期。

（2）要明确的约定房屋租金什么时候转由买方收取

通常房屋租金最迟在买方支付百分之八十的购房款或者房屋产权过户时，转由买方收取。

（3）要明确的约定交房的时间和延期交房的违约责任

不要只在房屋买卖合同中作简单的约定，租赁合同终止后，卖方交付房屋。还要约定卖方交付房屋的具体时间，以及交房的违约责任。因为租赁合同到期后，承租人以各种理由不按期腾退房屋的情况非常普遍，所以这一点我们要注意。

（4）要明确约定租赁合同到期以后，如果承租人未腾退房屋，卖方负有请求承租人腾退房屋的义务

因为就租赁合同而言，卖方是租赁合同的出租方，是租赁合同的相对人；就房屋买卖合同而言，卖方有按期交付房屋的义务。

（5）要明确约定买方保留一部分购房款，待房屋交接后再支付

因为卖方办理完产权过户后，可能人都很难以找到，但是对于正在出租的房屋，卖方的多项义务尚未履行。

未来购买出租中的房屋要分清房屋出卖行使的是所有权，房屋出租行使的是使用权，这两者并不冲突。另外，一定要弄清楚房屋出租和房屋买卖的关系，以及买卖不破租赁，承租人的优先购买权等规则。